Еще совсем недавно львиная доля продаж квартир в новостройках проходила на ранних этапах строительства. В нашей памяти еще свежи примеры, когда дома находились только на стадии котлована, но уже большинство квартир, предусмотренных проектом, продавались. Сейчас ситуация другая: продажи на ранних этапах строительства далеко не так популярны и этому есть свое объяснение
Идти на «ноль» мало кому неохота
Ситуация на первичном рынке в Москве и в Московской области во многом схожая. «Покупатели неохотно идут в проекты, находящиеся на «нулевой» стадии готовности, поэтому без демонстрации уже проделанных работ и строительной динамики на участке дома, как правило, не продаются», — поделилась с «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» Ирина Доброхотова, председатель Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Эксперты признают, что во время кризиса многие покупатели обожглись при сделках на стадии котлована и сегодня, наученные горьким опытом, осторожно подходят к выбору недвижимости на первичном рынке. Для них важно сочетание следующих слагаемых: хорошая репутация застройщика, наличие разрешения на строительство плюс реально работающие краны на площадке. Исключение составляют проекты, которые реализуют застройщики с проверенной репутацией в совокупности с хорошей стартовой ценой. В таких проектах, по словам Андрея Глебова, руководителя Управления маркетинга и рекламы компании «Домус финанс», и сейчас уже на стадии «котлована» может быть продано до 70% квартир. Более того, есть даже такие объекты, преимущественно в элитном сегменте, где на покупку квартир люди записываются заранее.
На сегодня доля продаж квартир «на котловане» значительно ниже, чем еще три-пять лет тому назад. «Из наших новых объектов могу привести в пример ЖК «Орион» в Мытищах, — говорит Сергей Матвеев, директор филиала московская региональная дирекция ЗАО «Желдорипотека», — где на начальной стадии строительства было реализовано 15% квартир, хотя в 2008 году доля продажи на этом же этапе составляла порядка 40-60% в зависимости от объекта».
По данным компании «Сити-XXI век», сейчас на начальном этапе строительства обычно продается не более 10% от общего объема квартир.
«На «этапе котлована», при условии соответствия строительства требованиям 214-ФЗ, продается в среднем 20-25% квартир, — сообщает Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу ЮИТ СитиСтрой, — на завершающей стадии и после ввода дома в эксплуатацию — 10-15%, а основная часть объема продаж приходится на период строительства».
Впрочем, Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», считает, что однозначно указать соотношение количества продаж по рынку невозможно, объясняя это тем, что все зависит от бизнес-стратегии девелопера. Какие-то кампании для реализации проекта используют финансовые средства дольщиков, именно в этом случае старт продаж приходится на «котлован». Другие — привлекают кредитные линии. В первом случае цель – обеспечение равномерного потока средств, во втором – максимизация прибыли. Эксперт рассказала, что в ГК «Домостроитель» придерживается второй стратегии, запуская продажи на этапе возведения второго-третьего этажа. А кривая динамики продаж имеет следующий вид: 20-25% квартир уходит на старте, 50% – на этапе строительства дома, 25% — на этапе между сдачей дома и прохождением государственной комиссии.
А вот в Коммунарке (4 км. от МКАД по Калужскому шоссе), по информации Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры в домах, находящихся на начальном этапе строительства, их доля составляет порядка 53%. На квартиры в домах, которые активно строятся, приходится 41%. Доля проданных квартир в домах на финальной стадии строительства составляет 6%. (Это данные за 3 квартал 2011г.).
Однако, обобщая сказанное экспертами, мы можем сделать вывод, что сегодня в среднем по рынку на начальной стадии возведения дома продается от 10% до 30% квартир.
214-ФЗ не спасает от всех бед
Количество сделок при покупке жилья на раннем этапе строительства снизилось не случайно: «заморозки» проектов в кризис, появление очередной порции «обманутых дольщиков», громкие скандалы, подробно освещаемые прессой, сделали свое дело. Люди боятся идти на сделки, опасаясь, что застройщики сорвут сроки и сдадут дома с большим опозданием. Ситуация обостряется, когда в сделке присутствует ипотека: банкам все равно, строится дом или нет, главное, чтобы заемщик выплачивал свой долг. А ведь пока дом не построен и не оформлено право собственности, должникам приходится платить повышенные проценты.
Совсем плохо, когда вы останетесь у разбитого корыта, — с кредитом и без жилья, потому что дом не достроят вовсе. И даже 214-й закон об участии в долевом строительстве, предусматривающий штрафные санкции и компенсации для дольщиков, не силах защитить покупателя на все сто процентов.
«Действие закона снижает риски дольщика, но не гарантирует выполнение обязательств застройщиком, то есть, не страхует от коммерческих рисков, вызываемых различными причинами, например, кризис на рынке, удорожание кредитов, экономические просчеты», — говорят эксперты.
(Подробнее о компенсациях за затяжки сроков строительства читайте в статье «Вы купили квартиру в новостройке, а дом не строится. Что делать, куда бежать, кому жаловаться? Оцените шансы в суде. Цена вашей победы»)
Секрет – выгодная цена
И все же покупка жилья на этапе котлована имеет свои резоны — в этот период в новостройках представлен самый широкий выбор квартир, поэтому можно приобрести жилье нужной площади на нужном этаже с предпочитаемыми видовыми характеристиками. Но самое главное – на объекте действуют более низкие цены.
По подсчетам Андрея Глебова («Домус финанс»), разница между строительством дома на стадии «котлован» и окончанием стройки, но еще до работы Госкомиссии составляет 15-20%, а после получения прав собственности — 25-30%. «Как правило, экономия при покупке квартиры на стадии котлована по сравнению с этапом подготовки к ГК составляет порядка 20%», — подтверждает Сергей Матвеев («Желдорипотека»).
В компании «БЕСТ-Новострой» считают, что в зависимости от начальных цен разница составляет от 20 до 30-35% «Например, ЖК «Аристово-Митино», на старте продаж в марте 2011 г., цена квадратного метра начиналась от 40 000 руб., в, сентябре — от 60 000 руб., а за 6 месяцев рост составил 50%, — уточняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
В сегменте эконом- и комфорт-класса разница в цене жилья на старте продаж и на стадии сдачи дома в эксплуатацию может доходить до 40%, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании ?«Сити-XXI век».Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/top3/
Соответственно, на экономию суммы такого размера может рассчитывать покупатель недвижимости на первичном рынке.
Советы экспертов
Сделки по покупке недвижимости на ранних этапах строительства сопряжены с рисками, это признают все эксперты. По просьбе журнала www.metrinfo.ru, комментаторы, помогавшие писать эту статью, дали свои рекомендации, как минимизировать риски
Андрей Глебов, руководитель Управления маркетинга и рекламы «Домус финанс»:
Советую тщательно проверять репутацию застройщика и его историю. Если в ней нет «темных пятен», присутствует вся исходно-разрешительная документация и девелопер реализует квартиры по 214-ФЗ, то можно смело рассматривать вариант покупки квартиры в таких проектах.
Ольга Гусева, Директор по маркетингу ГК «Домостроитель»:
Чтобы не ошибиться с выбором, нужно изучить историю застройщика; познакомится с объектами, возведенными этой компанией; поговорить с людьми, уже купившими квартиру в этого девелопера.
Сергей Якир, коммерческий директор компании «Азбука Жилья»:
Любое вложение денежных средств связано с риском. Вложение в недвижимость (крупной суммы денег) ничем из этого правила не выбивается. Полностью снять риски невозможно (от формы договора это не зависит). Их нужно минимизировать. Выбирайте жилье, в первую очередь, у известных вам продавцов. Это позволит, как минимум, добиться предсказуемости.
