О Петербургском рынке эксплуатации недвижимости, его тенденциях и перспективах рассказывает генеральный директор УК «СИСТЕМА» Евгений Якушин.
На текущий момент в Петербурге услуги профессиональной эксплуатации недвижимости предоставляет около 260 компаний (для сравнения, в Москве их около 500). Из них тех, которые можно считать специализирующимися, прежде всего, на эксплуатации и техническом обслуживании, – 32. Основой рынка можно считать не более десятка фирм – это наиболее крупные игроки.
Одна из главных тенденций последнего времени – попытка освоить сферу эксплуатации клининговыми компаниями. Качество их услуг оставляет желать лучшего. Мыть полы и обслуживать инженерные системы – мягко говоря, не совсем одно и то же. Такие компании занимают 21% рынка и доля их пока растет.
Собственные эксплуатационные службы крупных компаний, как правило выделенные в юридическое лицо, составляют самую большую долю — 42% рынка. Эксплуатационные компании одного клиента (компании крупных и&nnbsp; средних девелоперов) немного отстают, занимая 34% рынка. К профессиональным управленцам обращаются только крупные серьезные компании, которые умеют работать с поодрядчиками и извлекать выгоду из аутсорсинга. Таких собственников около 3%.
Серьезные изменения в структуре рынка не предвидятся. Бизнес затратный, просто так в него не войти. Несмотря на отсутствие формальных барьеров (лицензии не требуются, обязательных профессиональных СРО, как в строительстве, нет), относительно легкий вход на рынок возможен только через готовый договор на обслуживание объекта либо владение серьезным административным ресурсом. Для инвесторов сфера не представляет интереса, так как деньги длинные, а риски велики. Новые компании – это в основном выходцы из строителей, девелоперов либо клининговые компании, решившие расширить спектр услуг. Большой процент компаний-новичков так и остаются компаниями одного объекта. Причины – некачаственный менеджмент, отсутствие достаточного опыта и компетенции в решении различных технических задач. Иностранные компании рынком интересуются постольку-поскольку, чтобы сыграть какую-то заметную роль. Входить на рынок самостоятельно им не выгодно. Варианты покупки местных компаний или слияния с ними более реальны, но подобных сделок на горизонте пока не видно.
Конкуренция на рынке эксплуатационных услуг очень велика, учитывая, сколько различных вариантов поддерживать работоспособность здания, есть у собственника. Серьезных объектов, представляющих интерес для эксплуатационных компаний, в городе достаточно, но смена эксплуатирующей организации или переход от самостоятельного обслуживания к профессиональному – пока не частое явление. О новых объектах: эксплуатационная компания подключается к работе еще на этапе проектирования. Поэтому, чтобы не проворонить заказ, нужно следить за планами развития территорий, сделками на рынке недвижимости, делать прогнозы, одним словом, постоянно «пасти» рынок строительства и недвижимости.
Уровень рентабельности компаний, профессионально занимающихся эксплуатацией недвижимости: около 10%. Это очень усредненный показатель. Договор может быть на 600-900 тыс. руб. в год с рентабельностью 20%, а может быть на 10-15 млн. руб в год с рентабельностью 5%. Единого ценника на обслуживание квадратного метра тоже не существует. Можно обслуживать на 50 рублей за метр квадратный, а можно на 150. Основной фактор, влияющий на стоимость обслуживания объекта, – фонд заработной платы. То есть количество и качество специалистов, чьими силами производится обслуживание объекта.
Как в любой сфере, у рынка профессиональной эксплуатации есть свои «проблемы роста». Если опустить общие для всей страны моменты – инфляция, налоги, менталитет, то останется два момента. Первое: отсуствие системы стандартизации и слабая законодательная база. На данный момент в сфере технического обслуживания формально действуют нормативы советского времени – давно устаревшие и неактуальные. Многие моменты в принципе не находят отражения ни в каких законах и подзаконных актах. Серьезные компании сами формируют стандарты деятельности и работают по ним. Вторая проблема: большое количество непрофессионалов, что негативно сказывается на имидже сферы в целом и доверии к ней.
Все услуги эксплуатационных компаний можно условно разделить на два блока: технический и административный. Технический блок представляет собой три основные схемы обслуживания и их комбинации. Это:
• постоянно присутствие обслуживающего персонала на объекте,
• выездное обслуживание в соответствие с графиком (при этом на объекте постоянно находится инженер-диспетчер),
• аварийное обслуживание.
В рамки этих схем укладываются различные виды работ: комплексное обслуживание всех систем здания (наиболее востребованная услуга), отдельное обслуживании систем водоснабжения, вентиляции, отопления, электросетей, лифтового хозяйства, мусоропроводов и так далее. Любая эксплуатационна якомпания занимается клинингом (самостоятельно либо через субподрядчика). Самые крупные компании предлагают услугу инженерного консалтинга и сопровождают проектирование и строительство.
В числе административных услуг управление объектом, арендные отношения, финансовая отчетность, организация диспетчерской службы, взаимодействие с контролирующими органами, ведение оперативной документации по инженерным системам, оптимизация работы техслужбы на объекте и.т.д.
Востребованность отдельных услуг различается в зависимости от специфики объекта.
Вывод: рынок стабилен, изменения происходят медленно. Профессиональные компании потихоньку занимают причитающееся им место. Цены в обозримом будущем заметно изменяться не будут.
Опубликован на Restate.ru
