Прелести аутсорсинга или «всё включено»
Увы, такая замечательная услуга как комплексная эксплуатация встречается в нашем городе крайне редко. Причин тому две: одна нетривиальная, другая банальная. Во-первых, основные потенциальные заказчики (а это крупные корпоративные клиенты) часто испытывают недоверие к возможностям УК. Что, впрочем, неудивительно — действительно комплексную услугу во всем Петербурге способны предоставить только две-три компании. Во-вторых (вытекает из «во-первых»), стоимость комплексной эксплуатации довольно высока, не в последнюю очередь из-за слабой конкуренции.
Описание самой услуги звучит просто и понятно. Эксплуатация недвижимости — это, прежде всего, сервис для комфортного и безопасного нахождения людей в зданиях различного функционального назначения. Собственно, «комфорт» и «безопасность» — ключевые слова. Однако за простотой формулировок кроется серьезная, напряженная и планомерная работа.
В комплексное обслуживание недвижимости, как правило, входят следующие мероприятия:
• мониторинг технического состояния инженерной инфраструктуры и элементов конструкций;
• планово-предупредительные и профилактические работы по обслуживанию инженерной инфраструктуры и элементов конструкций, регулировка и наладка оборудования;
• подготовительные работы к сезонной эксплуатации;
• выполнение функций ответственных за тепло, ведение технической документации объекта;
• представление интересов собственника перед поставщиками энергоресурсов и контролирующими органами;
• обеспечение процесса эксплуатации оборудованием и расходными материалами;
• ликвидация последствий аварий.
Преимущества передачи обслуживания зданий на аутсорсинг очевидны. Особенно это касается случая, когда здание используется для обеспечения бизнеса и представляет собой непрофильный актив собственника. В этом случае руководство стремится сосредоточиться на основном деле, оптимизировать численность персонала, минимизировать финансовые риски и перераспределить ресурсы. Кроме того, аутсорсинг способствует и развитию отношений с иностранными инвесторами, поскольку увеличивает инвестиционную привлекательность компании.
Что касается непосредственно финансовой составляющей, то здесь тоже достаточно плюсов. В отсутствие плановой и системной эксплуатации, значительные средства тратятся на аварийное регулирование и решение проблем уже после их наступления. Когда у здание есть «своя» аварийная служба, это, во-первых, обходится значительно дешевле. А во-вторых, регулярное обслуживание позволяет свести вероятность аварийных ситуаций (а значит и затраты на ликвидацию их последствий) практически к нулю. Выгода налицо.
Процессы эксплуатации различных по типу и назначению объектов могут значительно различаться. Например, если говорить о бизнес-центрах, то приоритетным направлением в их эксплуатации является обслуживание противопожарных систем и оборудования. Дело в том, что ключевая особенность бизнес-центров — большое количество смежных и замкнутых помещений. В таких условиях огонь представляет наиболее серьезную угрозу для жизни. Поэтому необходимо регулярно, в соответствии с регламентом, проверять работоспособность каждого датчика, каждого громкоговорителя системы оповещения, каждого сплинкера. Нужно проводить проверки противопожарного водопровода на наличие воды и давления, следить, чтобы функционировало аварийное освещение, а пути эвакуации были обозначены и свободны.
У торговых центров несколько иные приоритеты обслуживания. Их доходность напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть комфортно находиться в любое время года. Зимой оптимальный температурный режим достигается за счет наладки и регулировки систем отопления и вентиляции (к последним предъявляются наиболее жесткие требования в плане безотказности и безаварийности), а летом он связан еще и с бесперебойной работой систем кондиционирования.
Эксплуатация многофункциональных центров отличается наличием сложной инженерной инфраструктуры: в здании под одной крышей обычно существуют бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и иные элементы комплекса. А значит, для эффективного управления эксплуатацией такого здания необходимо, в первую очередь, постоянно работать с информацией. Тут целесообразно создать диспетчерский центр по сбору, обработке и анализу поступающей информации, чтобы на ее основе принимать решения и контролировать их исполнение.
В эксплуатации логистических комплексов на первый план выходит проблема создания подходящие условий для хранения товара, с соблюдением режимов температуры и влажности. А значит, главная задача эксплуатационной службы — обеспечить безаварийную и надежную работу систем отопления и вентиляции.
Наконец, специфика эксплуатации самой территории, на которой расположены объекты, заключается в обслуживани инфраструктуры подземных сетей, инженерных сооружений, действующих и строящихся зданий. В этом случае организацией диспетчерского центра уже не обойтись — персонал просто не справится с колоссальным объемом информации. Поэтому приоритетом в эксплуатации территорий становится автоматизация системы управления.
Комплексная эксплуатация недвижимости — процесс сложный и многогранный, рассказывать о котором можно если не бесконечно, то, по крайней мере, очень и очень долго. А все сказанное выше можно считать лишь небольшой пробежкой по верхам, дающей, впрочем, общее представление о сути процесса.
Опубликован на IRN.ru
