Евгений Викторович,как вы можете в целом охарактеризовать современный рынок компаний, занимающихся эксплуатацией и техническим обслуживанием инженерных систем коммерческих объектов в Петербурге?
Рынок профессиональной эксплуатации недвижимости — один из самых консервативных. Если что-то меняется, то очень медленно. Основные игроки — одни и те же уже несколько лет, самые «вкусные» объекты наперечет, технологии идут вперед — но муравьиными шагами.
Однако в 2011 году появилась новая тенденция. Многие клининговые компании стали позиционировать себя как эксплуатационные. Но на позициионировании все обычно заканчивается. Проблематики технической эксплуатации они не знают. Сфера громоздкая, сложная, требующая специальных навыков. Не понимая этого, они поначалу демпингуют и получают сделку, по окончании дела выглядят, мягко говоря, неважно на фоне специализированных компаний. Новые полноценные професиональные компании появляются в последние годы под определенный проект.
Велика ли конкуренция в вашем бизнесе? Как много компаний сегодня в Петербурге оказывают услуги по эксплуатации коммерческой недвижимости.
Компаний не очень много. Но и объектов непропорционально мало. Новые практически не появляются. Владельцы прежних крайне редко меняют эксплуатирующую компанию. Поэтому за каждый объект происходит нешуточная борьба. Поэтому да — конкуренция у нас очень жесткая.
Что входит в понятие эксплуатация нежилого объекта?
Эксплуатация недвижимости это, прежде всего, сервис для комфортного и безопасного нахождения людей в зданиях различного функционального назначения.
Какие компании чаще всего обращаются к услугам профессиональных компаний,занимающихся эксплуатацией объектов? Насколько велик спрос натакого рода услуги?
К услугам профессиональной эксплуатирующей компании обычно прибегают крупные холдинги, у которых нет собственной службы эксплуатации. Второй вариант (который может одновременно являться и первым) — компании, которые хотят вывести на аутсорсинг непрофильные виды деятельности. Они умеют извлекать выгоду из аутсорсинга и обычно с ними очень приятно работать. Это компании уже нового склада, с гибким менеджментом.
Что вы можете сказать о стоимости услуг, оказываемых обслуживающими компаниями в сегменте нежилой недвижимости? Есть ли существенный разброс цен у различных компаний, специализирующихся в данной области?
Разброс цен есть, причем большой, как и везде. Если компания в официальном смысле представляет собой генерального директора и бухгалтера, существует полгода и использует дешевую рабочую силу — это демпинг коррелирующий с соответствующим качеством работ.Есть компании, которые составляют основу рынка профессиональной эксплуатации. У них штат, инструментарий, склады, оборудование, техника… и, естественно, среднерыночные цены и приличное качество услуг.
Если сравнить средний уровень цен Петербурга с Москвой — он отличается примерно на 20-25 процентов. В основном за счет разницы в уровне заработной платы специалистов.
По каким параметрам различаются обслуживающие компании, специализирующиеся на техническом обслуживании инженерных систем? От чего зависит качество оказываемых услуг?
Существует очень много факторов, однако на качество больше всего влияет человеческий. Поэтому подбор и обучение персонала в уважающей себя эксплуатационной организации осуществляет профессионал — это аксиома, иначе компания прогорит на ошибках электриков и сантехников.
Какой технической базой должна обладать профессиональная компания, занимающаяся эксплуатацией объектов нежилой недвижимости? Расскажите о технической базе и парке спецтехники вашей компании.
Оборудование, инвентарь, измерительные приборы, аварийная служба, мобильная бригада, средства менханизации для решения аварийных ситуаций, автопарк. У нас есть весь инвентарь и инструментарий. Можем измерить практически все параметры любой инженерной системы. Есть легковые, грузовые и грузопассажирские автомобили, уборочная техника, то есть все, что требуется для повседневной работы и экстреного реагирования.
Расскажите о спектре услуг, оказываемых вашей компанией. Какие из них наиболее востребованы на данный момент?
Мы занимаемся обеспечением функционирования объекта доходной недвижимости. Как в физическом, так и в деловом смысле. Сопровождение строительства, техническое обслуживание систем, клининг, при необходимости разовый аудит эксплуатации с целью оптимизации затрат на содержание здания. Все это — материальная часть. Администрированием мы так же занимаемся. Эта услуга подразумевает поиск арендаторов, заключение с ними договоров и дальнейшее взаимодействие. Наиболее востребована сейчас услуга комплексного обслуживания инженерных систем.
Сколько объектов обслуживает ваша компания на сегодняшний день? Расскажите о самых масштабных из них.
На сегодняшний день в обслуживании компании находятся 48 зданий общей площадью 194 632 квадратных метров. Самый крупный объект — Морской порт Санкт-Петербурга. Там мы производим техническое обслуживание инженерных систем объектов и административных зданий. Результат работ на сегодня: весь объект приведен в надлежащее состояние. Качественно снижен уровень аварийности — с 3 аварий в день до 1 аварии в год. Приведено в порядок оборудование, создана и восстановлена техническая документация по объектам. В процессе запуска выполнена задача согласования с органами (формирование технической документации).
В чем вы видите основные преимущества вашей компании перед конкурентами?
В узкой специализации и самостоятельности. Сейчас эксплуатацией занимаются либо изначально клининговые компании, либо собственные службы эксплуатации. У первых в приоритете клининг, у вторых — обеспечение собственных нужд. У нас выше заинтересованность и сосредоточенность на клиенте, хорошее сочетание цены и качества. Мы не имеем права на ошибку и должны привлечь и грамотно вести клиента, иначе просто не будем существовать. Плюс масса дополнительных моментов: издано уже три книги по эксплуатации недвижимости, которые стали настольными для многих специалистов по эксплуатации, наша компания разработала собственное программное обеспечение для автоматизации процессов, у нас своя документальная и технологическая база.
Существуют ли типовые решения по эксплуатации объектов коммерческой недвижимости? Для каких объектов они применимы?
На самом деле эксплуатация недвижимости — это одни сплошные типовые решения в разных комбинациях. Все уже давно придумано, и выбор комплекса решений зависит лишь от соотношения между компетенцией эксплуатирующей компании и возможностями собственника.
С какими техническими сложностями чаще всего приходится сталкиваться в процессе эксплуатации нежилых объектов?
С отсутствием технической документации. Чтобы что-то обслуживать, надо знать о предмете обслуживания абсолютно все — кто его произвел, кто установил, как производилось обслуживание, что менялось. Такой информации на российских объектах, как правило, нет. Иные проблемы знакомы и решаемы.
Расскажите о программе Система Эксплуатации Недвижимости», разработанной вашей компанией. Насколько ее использование позволяет оптимизировать работу?
ПО СЭН позволяет автоматизировать создание базовых документов по эксплуатации и эффективно с ними работать. Наша деятельность связана с большим количеством документов — каждое изменение в системе, каждый осмотр должны фиксироваться. Автоматизация позволяет избежать ситуации, когда отчетность занимает больше времени, нежели сама работа. Поэтому да, оптимизировать процессы программа позволяет и очень неплохо.
Каковы основные факторы, влияющие на развитие рынка обслуживания?
Сейчас на рынке поколение собственников еще старой закалки, когда «хозяин — барин» и «что хочу, то и ворочу». В их действиях много нелогичных, чисто психологических моментов. Поколение людей, которые понимают, что такое гибкий менеджмент, имеют западное образование и умеют грамотно развивать деловые процессы, вне зависимости от личных пристрастий — мухи отдельно, борщ отдельно -придет к владению недвижимостью еще не скоро — лет через 10. Оценка профессионального обслуживания и аутсорсинга этого вопроса сейчас только начинается. Многие до сих пор уверены, что качественнее, проще и экономичнее делать все самим. Развитие рынка зависит от психологии игроков рынка. Это основной фактор. Ну и глобальная экономическая ситуация, безусловно, — второй фактор. Кризис убивает всякий аутсорсинг.
Расскажите читателям EstateLine.ru о тенденциях развития рынка эксплуатации некоммерческих объектов.
Рынок стабилен и неповоротлив, он растет, но медленно. Прорывов и ярких вспышек, так же, как и провалов, на горизонте не предвидится.
Опубликована на EstateLine.ru
