Об обслуживании инженерных систем зданий, которым «за 50» и тонкостях их технического обслуживания рассказал генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин.
Ничто не вечно под луной. В том числе и инженерные системы. В особенности инженерные системы. Тем более в неблагополучном в плане климата и экологии Петербурге. Старый фонд города дает богатую базу для всестороннего изучения вопроса. Хочу поделиться своими наблюдениями.
Физический износ инженерных систем – одна из основных причин возникновения аварийных ситуаций. Это известно всем. На возможность аварии влияют два основных фактора (о второстепенных поговорим позже): качество монтажных работ и правильность эксплуатации системы. Где тонко, как говорится, там и рвется.
Для начала необходимо понимать, с каким зданием приходится иметь дело: когда оно построено, из каких материалов, какого качества. У каждого здания есть свой расчетный срок службы. Так, «сталинки», которые строились после войны, рассчитаны на 150 лет эксплуатации, «хрущевки» — всего на 50, а пятиэтажки 1970-ых годов – на 100. Соответственно, и инженерные системы у них отличаются. Причем рассчитаны они на куда меньшие сроки, нежели всё здание. Например, в здании, рассчитанном на 100 лет, есть элементы, срок службы которых всего 10. Последнее не означает, что через десять лет система возьмет и развалится, но определенно потребует к себе внимания.
Что до второго пункта, то в среде специалистов принято выделять три метода плановой эксплуатации: планово-профилактический, планово-предупредительный и комбинированный. В первом случае профилактикой максимально продлевается паспортный срок службы оборудования, предполагая разумный риск. Во втором предупреждаются отказы за счет строгого соблюдения паспортного срока эксплуатации и межремонтных периодов. В случае с третьим методом эксплуатации, два первых распространяются не целиком на всю инженерную инфраструктуру, а на отдельные системы или оборудование, в зависимости от их важности, сложности и физического износа.
Обратимся к цифрам, чтобы оценить реальную важность своевременного ремонта и обслуживания. При своевременном и полном обслуживание нормированный срок службы здания уменьшается на 10%. При выборочном обслуживании отдельных инженерных систем – на 20%. А если пустить дело на самотек и вообще не заниматься обслуживанием – на все 40%. Тем не менее, эксплуатировать до полного износа, а потом чинить или восстанавливать – это, практически, наша национальная традиция.
У служб эксплуатации обычно есть «Положение по обеспечению безаварийности объекта недвижимости». Разрабатывается он индивидуально для каждого объекта с целью профилактики возникновения аварийных ситуаций. Содержатся в нем прогноз, программа и регламент действий каждого сотрудника эксплуатационной компании в случае аварийной ситуации. В документе в приоритетном порядке перечислены инженерные системы, строительные конструктивы и элементы отделки объекта с учетом их аварийности и физического износа. «Положение» позволяет определять готовность и осуществлять подготовку службы к авариям и к ликвидации их последствий, а также помогает планировать дальнейшее проведение текущих и капитальных ремонтов с целью ликвидации причин возможных аварийных ситуаций.
Есть и еще ряд факторов, которые влияют на степень износа инженерных систем. Сами по себе они не уникальны, но очень «удачно» сочетаются именно в Петербурге. Например, не самые благоприятные погодные условия: ветры, дожди, частые переходы температуры через ноль – все это ускоряет износ элементов здания: вода, попавшая в полости мгновенно замерзает, что ведет, например, к отслаиванию штукатурки. Или местная специфика грунтов – высокие грунтовые воды и плавуны, из-за которых у зданий с плохой гидроизоляцией могут разрушаться фундаменты.
Не стоит сбрасывать со счетов и техногенные факторы. Во-первых, Петербург все-таки мегаполис, в котором пытаются ужиться около пяти миллионов человек. А это значит, как минимум, загазованность, повышенную шумность и вибрации. Во-вторых, в историческом центре есть масса зданий, построенных еще при Царе Горохе, и держатся они буквально на честном слове. О чем говорить, если еще в начале 2000-ых в центре городе на Лиговском проспекте примерно у двух десятков строений были деревянные фундаменты?
Возвращаясь непосредственно к инженерным системам здания, стоит отметить, что в эксплуатации каждой из них есть свои тонкости и нюансы, помогающие существенно замедлить изнашивание. Вот только сами системы обширны и многочисленны: водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, электрооборудование, газоснабжение, лифты и так далее. Поэтому я даже не буду пытаться охватить их все.
К примеру, системы водоснабжения необходимо осматривать раз в два месяца с целью уточнения работы по текущему ремонту, определения неисправностей, которые требуют ремонта капитального, и проведения профилактического ремонта с наладкой и регулировкой арматуры и оборудования. А чтобы защитить трубопроводы от запотевания, коррозии и зарастания нужно сделать теплоизоляцию труб, организовать вентиляцию помещения, где они находятся, использовать оцинкованные трубы или покраску и регулярно устраивать их промывку. Кстати, все это можно отнести и к системе отопления. Разве что осмотр ее элементов нужно проводить несколько чаще.
Еще один пример – системы вентиляции. Их осмотр проводится раз в год, в это время проверяется проходимость каналов, состояние вытяжных решеток, герметичность чердачных коробов и шахт, зонтов над шахтами. Чаще всего нормальная работа вентиляции нарушается из-за поломок чердачных коробов и шахт или неплотностей в них. Эти дефекты не только ухудшают работу вентиляции, но и ускоряют коррозию металлических частей чердака.
Если подробно останавливаться на каждой инженерной системе здания, то можно будет писать полноценную книгу из рекомендаций. Однако электроснабжению, по причине его крайней важности и, в случае неисправностей, наибольшей опасности для жизни и здоровья людей, хочу уделить внимание.
Эксплуатация электрооборудования в любых жилых зданиях должна производиться в соответствии с действующими «Правилами устройства электроустановок», «Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей», «Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей» и «Правилами пользования электрической энергией».
Что касается старых систем электроснабжения, то они требуют крайне (!) внимательного обслуживания. И трудность не только и не столько в износе систем. Хотя, разумеется, в зданиях, куда электричество проводили полвека и более назад, проблем, связанных с износом, масса. Ослабление закреплений, разбалтывание розеток, следы коррозии на металлических шкафах распределительных устройств, повреждение изоляции, потеря эластичности и т.д., и .т.п., и пр. Это все может привести к крайне печальным последствиям. Однако главная проблема старых электросетей в другом.
Во «время оно» системы электроснабжения были рассчитаны на совсем другие нагрузки. Банальные современные бытовые приборы, вроде стиральной машины или электрочайника, вызывают в сети такие перегрузки, которые приводят к полному выгоранию домовых автоматов.
Кроме того, в старых домах, как правило, алюминиевая проводка, которая сейчас запрещена, современные электропровода изготавливаются из меди. А алюминий и медь при этом составляют «несовместимую пару». Да и установленный срок службы алюминиевой проводки составляет 20 лет для открытой и 30 для скрытой. В Петербурге хватает домов, где она служит уже вдвое дольше.
При этом здания, в которых есть такая проводка, как правило, сами представляют опасность. Например, во время реконструкции дома на Суворовском проспекте, одним из обязательных условия была смена перекрытий. Так мало того, что проводка там была старая и ослабшая, так и сами перекрытия – из отличного сухого дерева. В таких условиях малейшее оплавление могло привести к пожару. Пример не лучше: в доме в Петроградском районе открытая проводка скрывалась под толстым слоем краски, которая успела практически полностью разъесть изоляцию.
И это при том, что в наше время главным приоритетом техобслуживания систем электроснабжения является безопасность людей. Увы, зачастую сами жильцы своей безопасности отнюдь не способствуют. Согласно принятому пару лет назад «Регламенту по безопасности зданий и сооружений», системы электроснабжения необходимо проверять раз в 3 года: измерять сопротивления изоляции (не менее 10000 Ом), определять нагрузки и напряжение (120 В) в различных точках электросети, проверять крепление проводов и надежность заземляющих устройств (а во многих древних строениях такие и вовсе отсутствуют). Заземляться должны все металлические части установок и оборудования, которые при повреждении изоляции, могут оказаться под напряжением.
В квартирах необходимо проверять заземление оборудования помещений: электроплит, металлические трубы для прокладки электропроводки, металлические ванны, и особенно тщательно – изоляцию проводов в помещениях с повышенной влажностью, вроде ванных и душевых. И если в целом в доме вопросом проверки систем озадачиваются электрики из УК, то в квартирах едва ли один из десяти тысяч граждан будет регулярно проверять проводку.
Суть же всего вышесказанного сводится к двум простым и очевидным моментам. Во-первых, то, что было некачественно сделано, хорошо и долго работать не может и не будет. Во-вторых, если регулярно и грамотно выполнять сравнительно небольшой комплекс мероприятий по обслуживанию, то можно избежать массы проблем, связанных с дорогостоящим ремонтом.
Опубликовано на Restate.ru
