Гость: директор ООО «Фабиан Смит» Александр Павлович Ткаченко.
«Фабиан Смит» — совместный брэнд группы компаний, работающих на мебельном рынке с 1994 года. Специализация фирмы — розничная продажа мебели и предметов интерьера высокого качества.
Евгений: Один из крупных сегментов рынка недвижимости — рынок аренды. Какого типа помещения арендует Ваша компания? С какой целью используются эти помещения?
Александр: Мы арендуем помещения площадью от 70 до 200 метров. Всего более 20 объектов в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Мурманске, других городах. Все они используются в качестве торговых площадей.
Евгений: При пользовании помещением Вы каким-либо образом контактируете с компанией, обслуживающей объект недвижимости?
Александр: Очень мало. Обычно этим занимается арендодатель. Основные проблемы, в решении которых мы чаще всего принимаем непосредственное участие — это электрическая разводка, в которую порой требуется внести изменения, системы вентиляции и кондиционирования. Вот три «больных» места.
Евгений: Вы ощущаете на себе влияние кризиса?
Александр: Наверное, нет сферы деятельности, которую кризис не затронул вообще. Снижение активности наблюдается во всех областях. Мы в своем бизнесе видим лишь изменение характера спроса. Если раньше было много заказов — люди были готовы ждать долго, пока товар по индивидуальному заказу придет из-за границы, то теперь они в большинстве своем предпочитают покупать то, что видят перед собой в магазине.
Евгений: Сказывается ли сложная экономическая ситуация на Ваших отношениях с арендодателем? Каким образом?
Александр: Безусловно, в связи с общим рыночным снижением цен на аренду мы заявляли о своем желании понизить арендную ставку на тех объектах, где цифры оказались завышены.
Евгений: Чем Вы обосновывали Ваше требование о понижении ставки перед арендодателем?
Александр: Только общей рыночной ситуацией. Арендодателю сейчас проще понизить ставку и удержать прежнего арендатора нежели искать нового. С другой стороны и нам проще оставаться на прежнем объекте. Конечно, количество объектов недвижимости, которые нам подходят по характеристикам, в Москве большое. В Петербурге меньше, но тоже есть из чего выбрать. Но ведь переезд всегда связан с дополнительными денежными вливаниями на ремонт и обустройство помещения. К тому же мы требовательны к месторасположению наших торговых мест. Обычно мы выбираем популярный у аудитории торговый центр, соответственно, если компания переносит торговую точку, то в каком-то смысле несет имиджевые потери.
Евгений: Каким образом вы отслеживаете ситуацию на рынке аренды недвижимости? У Вас эти обязанности возложены на определенного сотрудника? Насколько серьезно уделяете этому внимание?
Александр: Нет, такие обязанности мы не возлагаем на определенного сотрудника. В связи с тем, что мы снимаем в аренду достаточно много похожих помещений, уже можем судить, сравнивая цены на собственных объектах. Плюс, безусловно, за общей эффективностью бизнеса следит высший менеджмент компании, поэтому приходится быть в курсе — в том числе и цен на недвижимость.
Евгений: В ряду наших услуг есть профессиональное освидетельствование эксплуатационных и санитарно-гигиенических характеристик объекта недвижимости. Насколько эта услуга, на Ваш взгляд, может быть интересна сейчас арендаторам?
Александр: Думаю, арендаторам крупных объектов, особенно промышленного назначения это может быть действительно интересно. Иным — только в случае больших проблем с арендодателем.
Евгений: Многие управляющие и эксплуатирующие компании с наступлением сложных времен значительно сократили штат. В результате пострадало качество обслуживания объектов. Были ли у Вас такие случаи?
Александр: Нет, я не заметил ничего подобного. Нам по-прежнему комфортно в арендуемых помещениях. Проблем не прибавилось. Может это связано с тем, что мы выбираем крупные торговые комплексы. Владельцы подобных объектов не особенно страдают от снижения рентабельности и могут позволить себе сменить управляющую компанию, которая их перестает устраивать, даже в сложные времена.
Евгений: С какими проблемами при аренде помещений сталкивались? Как разрешаете эти конфликты?
Александр: Мы обычно стараемся использовать те условия, которые существуют изначально и известны еще до подписания договора аренды. Поэтому с нашей стороны претензий обычно нет. Все нюансы помещения мы знаем заранее. Серьезных претензий к управляющим компаниям за всю историю существования нашей компании не возникало никогда. Если мы и расторгали договора аренды, то только чтобы перебраться в более выгодное с точки зрения бизнеса место.
Евгений: В условиях кризиса ужесточилась борьба собственников коммерческой недвижимости за арендатора. Теперь условия на рынке диктует именно арендатор. Каковы Ваши требования к техническим характеристикам объекта недвижимости, к действиям управляющей и эксплуатирующей компании?
Александр: Для нас они не особо важны. Любую компанию, занимающуюся розничной торговлей, интересует плотность потока людей, проходящих через торговый центр, площадь помещения и элементарная комфортность, которая присутствует сейчас уже везде. Во всяком случае, я не знаю современных торговых центров, техническое состояние помещений в которых нас категорически не устроило бы.
Евгений: Судя по всему, несмотря на сложные времена, эксплуатирующие компании поддерживают техническое состояние объектов недвижимости на должном уровне. Отсутствие претензий у арендаторов — это хороший показатель. Спасибо Вам, Александр, за взгляд на рынок управления недвижимостью и участие в проекте «Диалоги о недвижимости».
