По сравнению с управлением другими объектами, управление недвижимостью имеет ряд особенностей, характерных для данного вида деятельности, и соответствующие специфические функции управления. Для определения эффективности менеджмента объектов недвижимости мы будем выделять следующие функции:
* экспертиза (оценка потенциала объекта);
* разработка бюджета управления;
* привлечение арендаторов и работа с ними;
* организация технического обслуживания и клининга;
* организация безопасности;
* анализ и мониторинг рынка;
* реклама и продвижение;
* финансовый менеджмент и отчетность.
В рамках данной статьи мы рассмотрим каждый из них, опишем риски, присущие выполнению каждого показателя, а также определим способы их минимизации.
1. Экспертиза (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления.
Целью экспертизы является оценка потенциала объекта, а целью программы управления — описание способов достижения и удержания данного потенциала. На этом этапе существует риск неверно оценить потенциал объекта недвижимости, то есть его завысить или занизить. Результатом в любом случае будет неэффективное использование и недополучение прибыли. Избежать этих рисков, возможно, определить «золотую середину», то есть наиболее реальную оценку потенциала объекта недвижимости. Для этого управляющая компания «Система» предложит свой взгляд на потенциал объекта с учетом разных экспертных точек зрения, что позволяет определить тренд, среднее значение, наиболее вероятный вариант развития.
2. Разработка бюджета управления.
Цель разработки — запланировать выполняемые показатели расходов и доходов на долгосрочный период. Риском будет являться отклонение фактических показателей от запланированных. Способом минимизации риска в данном случае станет контроль и учет всех видов расходов, включая даже мелкие расходы. Учету и прогнозированию подлежат статьи расходов, доля которых в общей структуре затрат составят менее 1%.
3. Привлечение арендаторов и работа с ними.
Цель данной функции — простой арендных площадей. Как снизить данные риски? Прежде всего, эффективно построить работу с арендаторами, что позволит обеспечить своевременность поступления денежных средств. Кроме того, обеспечить эффективное управление арендуемыми площадями, то есть обеспечение менеджмента «непрерывности» аренды — заключение договоров без разрыва сроков окончания аренды и начала нового срока сдачи площадей в аренду, что позволит избежать простоя.
4. Организация технического обслуживания и клининга.
Цель технического обслуживания — обеспечение жизнедеятельности объекта недвижимости. Соответственно, риском при эксплуатации будет частичное или полное нарушение жизнедеятельности. Минимизация данного риска заключается в эффективном подборе исполнителей, формулировке и четкой постановке задач.
5. Организация безопасности объекта.
Безопасность — важная задача управления объектом недвижимости. Однако здесь возникает риск подмены понятий: является ли, к примеру, охранник в холле безопасностью, вся ли «безопасность» в этом заключается или это только ее часть? По мнению Генерального, директора УК «Система», Якушина Евгения, безопасность объекта недвижимости стоит рассматривать глубже — в эту функцию обязательно должно входить страхование, как самого объекта, имущества, так и страхование самих арендаторов, так и страхование ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда.
6. Анализ и мониторинг рынка.
Цель анализа и мониторинга состоит в получении информации, которая позволит определить собственное место на рынке. Риском является возможность ошибочного определения этого места из-за недостоверной или неполной информации. Как этого можно избежать? Только обладая всей полнотой информации, полученной из всех возможных источников. Как известно, кто владеет информацией — владеет миром, поэтому можно сделать вывод: кто ее анализирует и применяет — тот им и управляет. Поэтому необходимо проведение не разового, а систематического, регулярного, постоянного анализа и мониторинга рынка. Возникновение практически любого изменения на рынке можно предугадать, владея достаточной, полной и актуальной информацией о его состоянии.
7. Реклама и продвижение объекта недвижимости.
Цель рекламы и продвижения — привлечение клиентов, создание имиджа объекта недвижимости, узнаваемости и позиционирования, кроме того — обеспечение плановых продаж определенным бюджетом. В данной функции управления существует риск несоответствия подаваемой рекламы реальному позиционированию объекта. К примеру, размещение рекламы бизнес-центра класса «А» в третьесортной газете или размещение рекламы бизнес-центра класса «С» на развороте модного журнала. Снижения этого риска можно добиться только строгим соответствием позиционирования объекта недвижимости с его рекламной компанией.
8.Финансовый менеджмент и отчетность.
Цель финансового менеджмента обеспечить собственника полнотой информации о наличии и движении денежных средств. Соответственно, риском в данной ситуации является несвоевременная, недостоверная, неполная подача информации. Добиться снижения этого риска можно составлением удобных для управления форматов бюджетов, построением системы бюджетирования. Чтобы финансовое планирование стало эффективным нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа. Необходимо обеспечить оперативность управления.
Таким образом, каждая функция управления объектом недвижимости несет вместе с собой и риски. Минимизация рисков — основной показатель эффективности управления, достигаемый за счет комплексного подхода к управлению недвижимостью.
