Сегодня все большее число компаний задумываются о построении эффективной эксплуатации инженерной инфраструктуры. Поэтому среди компаний, владеющих недвижимостью для собственного размещения, становится общей тенденцией задумываться о передаче на аутсорсинг комплекса услуг по эксплуатации объекта. Положительный момент в этом очевиден: внешний подрядчик, обладая необходимым опытом и технологиями, способен обеспечить эксплуатацию инженерной инфраструктуры на более высоком и качественном уровне при равной либо более низкой стоимости.
21 апреля этого года между ОАО «Морской порт Санкт-Петербурга» и Управляющей компанией «Система» был подписан договор на техническое обслуживание инженерной инфраструктуры комплекса объектов недвижимости Морского порта. О том, как проходил конкурс на эксплуатацию объекта, с какими сложностями на старте проекта сталкивался подрядчик, о кадровом дефиците и о тенденциях аутсорсинга нам рассказал генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин.
— Евгений Викторович, в апреле управляющая компания «Система» заключила договор на техническое обслуживание Морского порта. Расскажите подробней об условиях конкурса, как удалось вам выиграть тендер?
— Мы заключили договор на техническое обслуживание с несколькими организациями: компанией «Морской порт», 1-й, 2-й и 4-й стивидорными компаниями. Руководство компании «Морской порт» провело достаточно жесткий конкурс: было подготовлено серьезное техническое задание, проведены маркетинговые исследования услуг эксплуатационных компаний, чтобы определить потенциальных участников тендера. Основные требования предъявлялись к опыту и специализации компаний.
В итоге из 8 участников конкурса доверить обслуживание объекта было поручено Управляющей компании «Система» — ввиду глубокой специализации УК в эксплуатации недвижимости и оптимальной стоимости услуг (специалисты «Системы» разработали смету услуг эксплуатации, где «расшифровали» каждую статью затрат, выйдя на уровень полной прозрачности и обоснованности ценовой политики).
— Как вообще добиться победы в тендерах, организованных крупными корпорациями?
— Для победы в тендере коммерческое предложение должно максимально точно соответствовать конкурсной документации. Кроме того, предоставленная подрядчиком информация не должна содержать неверных сведений — ее всегда проверяют, и несоответствие данных, как вы понимаете, не способствует благоприятному решению со стороны заказчика. Несомненно, подготовкой документации должны заниматься специалисты высокого класса, которые сумеют грамотно обосновать каждый пункт предложения.
Но всегда, участвуя в тендере, нужно «запасаться» терпением. Как правило, крупные корпорации проводят тендеры в течение полгода-года. Договор с «Морским портом» был заключен ровно через год после того, как началась кропотливая работа по подготовке коммерческого предложения.
— Какие организационные сложности существуют на старте подобных крупных проектов? Как решается проблема кадрового дефицита?
— В сфере эксплуатации недвижимости кадровый дефицит действительно имеет место быть. Предполагая, что нам необходимо будет найти, подготовить и адаптировать к работе на конкретных объектах недвижимости большое количество специалистов, начиная от подсобного рабочего и заканчивая начальником службы эксплуатации, и все это за короткий срок, УК «Система» разработала собственную систему поиска специализированных кадров. Система включает оценку их профессиональных навыков, краткосрочное обучение и адаптацию сотрудников на объектах недвижимости. Потому, когда возникла кадровая проблема, мы к ней были готовы. В течение одного месяца 70 подготовленных специалистов вышли на работу.
В начале работы с данным проектом главной задачей было не создавать перерывов в эксплуатации, и мы эту задачу выполнили. С 21 мая эксплуатацию «Морского порта» взяли на себя наши сотрудники.
Кстати сказать, благодаря разработанной нами системе, в Управляющую компанию стали поступать от собственников не профильные для нас предложения — найти и обучить персонал по эксплуатации недвижимости.
В конце концов, эксплуатация недвижимости — это услуга, которую выполняют люди, и от того, какова квалификация персонала, будет зависеть конечный результат.
— А технические сложности возникали?
— Всегда сложно обслуживать действующие объекты недвижимости с различными степенями износа инженерных систем и оборудования. В соответствии с заключенным договором, в течение месяца наша управляющая компания на основании ранее разработанной методики осуществляла оценку технического состояния и выявляла фактические эксплуатационные показатели объектов эксплуатации. Цель — внести, с одной стороны, изменения в уже существующие графики и регламенты обслуживания, и, в то же время, проинформировать заказчика о наиболее «слабых» местах.
Вообще, на сегодняшний день в Санкт-Петербурге тендер на эксплуатацию «Морского порта» был самым большим — речь шла об обслуживании площади 100 000 кв.м. И впервые на рынке услуг эксплуатации вертикально интегрированный холдинг передавал свои недвижимые активы в эксплуатацию управляющей компании.
— В таком случае этот проект можно считать уникальным или налицо тенденция передачи активов на эксплуатацию крупными холдинговыми компаниями?
— Все, что происходит впервые, кажется уникальным, но надеюсь, крупные клиенты вскоре повернутся в сторону аутсорсинга. Сегодня в свете ожесточенной конкурентной борьбы крупные холдинги сосредотачивают свои силы на развитии и инновации услуг. Перевод деятельности, обеспечивающей этот бизнес, на аутсорсинг станет как бы «третьей ногой» для холдинговых корпоративных клиентов, так как сокращает прямые и особенно косвенные управленческие затраты.
— Насколько тяжело приживается аутсорсинг у корпоративных клиентов? В настоящее время, как известно, крупные предприятия обходятся собственными службами эксплуатации, в чем же выгода аутсорсинга?
— Если отношения между заказчиком и подрядчиком грамотно выстроены, присутствует понимание с обеих сторон, то тяжести аутсорсинга никто не почувствует. Еще до того, как приступить непосредственно к процессу эксплуатации, прописываются регламенты этого взаимодействия. Нельзя сказать, что аутсорсинг приживается либо не приживается — его успешность зависит от прозрачности и согласованности в отношениях с клиентом.
Сама же по себе идея аутсорсинга не нова; привлекать эксплуатирующую компанию для обслуживания объектов коммерческой недвижимости на Западе уже давно считается нормой. Такой подход позволяет компании сосредоточиться на основном направлении деятельности, увеличивая собственную компетентность в сфере управления.
Однако вопрос выгоды стоит особняком и зависит от целей и задач собственника. Выгода должна обосновываться экономически, и в этом случае можно провести оценку эффективности финансовой и технической деятельности. Такая методика с помощью точных цифр и фактов позволяет четко представить, что выгодней в каждом конкретном случае — пользоваться услугами профессионалов или обойтись собственной службой эксплуатации. Так что утверждать, что прибегать к аутсорсингу всегда выгодно, было бы совершенно некорректно.
— Чтобы организовать обслуживание более 70 объектов недвижимости, нужно применять высокие технологии. Вы автоматизируете процесс эксплуатации?
— Да, в мае прошлого года УК «Система» разработала новый программный продукт для автоматизации деятельности службы эксплуатации. Программа носит название «Система Эксплуатации Недвижимости» и может применяться на любых объектах недвижимости.
Основной принцип работы программы — создание документов, организующих процесс эксплуатации на объекте, и последующая интерактивная работа с ними. «СЭН» дает возможность работать в сетевом многопользовательском режиме, одновременно обмениваясь данными со всеми участниками процесса эксплуатации.
— А для кого именно из участников эксплуатационного процесса была разработана эта программа?
— Применение «СЭН» выгодно и удобно всем, кто в той или иной степени задействован в эксплуатации. При помощи функции рассылки на e-mail генеральный директор, не входя в программу, имеет возможность увидеть все эксплуатационные затраты, проанализировать имеющиеся отклонения и принять решение о необходимости применения административного ресурса. Собственник объекта, имея доступ к программе, может в любое время посмотреть степень выполнения работ. Технический директор получает возможность контролировать выполнение работ на объектах в режиме реального времени. И главный инженер дисциплинирует деятельность сотрудников, ежедневно распечатывая наряд с объемом работы на день.
«Система Эксплуатации Недвижимости» также формирует историю эксплуатации самого объекта. Программа позволяет сохранить всю историю эксплуатации объекта в течение многих лет, повышая тем самым стоимость самого объекта недвижимости.
— На какой стадии находится рынок эксплуатации недвижимости в Петербурге и на Северо-западе?
— Сегодня на петербургском рынке эксплуатации недвижимости зарегистрированы порядка 300 управляющих компаний. Однако постоянных игроков, которых приглашают собственники, всего порядка семи. Такие компании характеризует раскрученный бренда, хороший пул клиентов, знание рынка недвижимости.
Все управляющие компании я бы разделил на три категории. Основная категория — УК, вышедшие из крупных девелоперских фирм, в которых была сформирована собственная служба эксплуатации. В процессе работы эти специалисты освоили методы эксплуатации, и в дальнейшем было решено эту услугу продавать. Таких эксплуатирующих компаний большинство, порядка 90 процентов от всех существующих.
Около 8 процентов УК — те компании, которые пришли вслед за западными инвестициями, чтобы их и обслуживать. Еще одна категория управляющих компаний, самая малочисленная, — это необремененные аффилированностью и обеспечением чужих инвестиций компании, которые предоставляют услуги в чистом виде. УК «Система» входит именно в эту категорию эксплуатационных компаний.
Разница между этими компаниями в том, что первые и вторые ставят своей целью обслуживать задачи акционеров и эксплуатацию в целом рассматривают как некую игрушку. Однако нельзя сказать, какие компании работают более качественно — ввиду отсутствия единых стандартов эксплуатации.
— Нужна ли сегодня рынку эксплутационных услуг единая классификация? И существует ли таковая в Петербурге?
— Основная проблема российского рынка эксплуатации — отсутствие единых стандартов. К сожалению, сегодня услуга не отформатирована, не имеет четкой структуры, что отталкивает собственника. На сайтах саморегулируемых объединений эксплуатационных компаний должна размещаться в свободном доступе информация о стандартах эксплуатации, и любой желающий мог бы скачать эту информацию, чтобы сравнить текущее положение собственных дел с неким эталоном принятых норм и правил.
Такой подход применяется, например, в Эстонии, благодаря чему процессы эксплуатации становятся прозрачными и понятными. У нас соответствующий подход будет выработан тогда, когда основные игроки — аффинированные компании — почувствуют в этом необходимость. Пока же стандарты эксплуатации для них что-то вроде «фенечек», а никак не вопросы выживания.
В итоге часто складывается ситуация, когда собственник не знает, что ему потребовать, а некомпетентные эксплуатационники питают иллюзии, что смогут предоставить высокое качество услуг. Такие случаи нередки, они вредят репутации всех профессионалов рынка. Это еще один повод ввести единые правила игры.
— Есть ли в Петербурге специфические особенности эксплуатации объектов недвижимости?
— Особенности могли бы возникнуть при таких климатических условиях, как, например, сорокаградусная жара или, наоборот, сильный мороз — это накладывает определенную специфику в сферу эксплуатации. Климат у нас европейский, ровный, потому о внешних факторах влияния на эксплуатацию речи не идет.
Однако в качестве «внутреннего» фактора на петербургском и, в целом, на российском рынке эксплуатации мы сталкиваемся с отсутствием подготовки соответствующих кадров, что, несомненно, влияет на качество обслуживания объекта. Понимая это, все больше компаний стремятся отдать эксплуатацию на аутсорсинг профессионалам.
— Кто сегодня обращается к услугам профессионального управления и технического обслуживания?
— Сегодня потребители услуг эксплуатации — это четко структурированные компании, основные характеристики которых — ориентирование на западный тип менеджмента, где есть разграничение между зарабатывающим и обеспечивающим бизнесом.
— Основные проблемы рынка эксплуатации недвижимости и способы (пути) их решения.
— Помимо отсутствия единой классификации, есть и другая причина, тормозящая процесс развития аутсорсинга, — отсутствие государственного регулирования в вопросах эксплуатации. Пока собственника недвижимости не обяжут в законодательном порядке заключить договор на обслуживание с профилирующей компанией, у нас будут продолжать выходить из строя стадионы, проваливаться крыши рынков и травиться хлором посетители аквапарков.
Еще мешает отсутствие лицензирования процесса. Сложная деятельность должна быть сертифицирована, но пока эксплуатация недвижимости не входит в число видов деятельности, подлежащих лицензированию. Если государством будет подтверждено право компании заниматься эксплуатирующей деятельностью, у собственника к ней будет больше доверия.
— Как вы оцениваете рынок услуг эксплуатации и тенденции аутсорсинга в целом?
— Рынок эксплуатационных услуг в России будет развиваться и дальше. К 2020 году до 70 процентов от всех собственников будут обращаться к профессионалам, а при условии государственного регулирования число руководителей, прибегающих к услугам эксплуатационных компаний, достигнет 100-процентной отметки. Можно сказать, что это будет нелегкий, тернистый путь выход эксплуатационников из тени, но путь востребованный.
Судите сами: самые рентабельные ресурсы сегодня — газ и нефть. Но это не вечно. Ученые прогнозируют, что через 20 лет мы свои ресурсы исчерпаем, и тогда государству обкладывать налогом будет нечего. А я как менеджер вижу работу государства в том, чтобы катализировать новые виды деятельности, обставляя это правовыми нормативными актами для обложения налогом. Именно поэтому через два десятка лет на первый план выйдут услуги — как один из самых рентабельных видов деятельности.
