Сложные экономические условия заставляют многие компании сокращать расходы, оптимизировать свою деятельность. Те, у кого это получается, остаются на плаву и по окончании кризиса, вероятно, окажутся в наилучших условиях. Сфера коммерческой недвижимости – одна из самых капиталоемких. Сейчас одна из основных задач собственников объектов – максимально оптимизировать процесс управления и эксплуатации. О том, как это возможно сделать, нам рассказал Кирилл Волков, руководитель проектов Управляющей компании «Система».
— На современном этапе технической эксплуатации недвижимости используют различные подходы к её обслуживанию. Прежде всего, это комплексное обслуживание, которое предполагает выполнение всех необходимых работ по поддержанию должного функционирования объекта силами организованной регулярной службы эксплуатации. Так же существуют и другие варианты обслуживания в зависимости от технических особенностей объекта и целей Заказчика. К примеру, это может быть абонентское техническое обслуживание только определенных инженерных систем, без учета мониторинга строительных конструкций и санитарного содержания площадей объекта. Кроме того существует такая модель эксплуатации, которую в нашей компании называют «сетевой». Она представляет собой нечто среднее между теми вариантами, о которых я говорил ранее. Объясню, о чем идет речь. Понятие «сетевая эксплуатация» появилось от названия сетевого графика, на котором основана вся модель.
Основное отличие сетевой эксплуатации от комплексного подхода в том, что персонал не находится постоянно на объекте, а выполняет работы в соответствии с определенным планом — сетевым графиком, который является неотъемлемым приложением договора на эксплуатацию. В сетевой модели работы ведутся по трем направлениям. Первое – это планово-профилактическое обслуживание, то есть работы, которые необходимы для предупреждения неисправностей и отказов оборудования, определенные нормативными регламентами и эксплуатационной документацией. Второе – это устранение незначительных неисправностей выявленных при плановых работах или в момент обработки заявок на их устранение. Третье – это деятельность аварийной службы, которая работает в круглосуточном режиме и выезжает в случае, если произошла ситуация, угрожающая жизнеобеспечению и нормальному функционированию объекта.
В условиях финансового кризиса эта модель эксплуатации может стать для многих компаний достойным альтернативным вариантом.
— Каковы ее основные преимущества?
— Дело в том, что не все объемы инженерной инфраструктуры объекта требуют постоянного контроля. Сетевая модель позволяет сократить расходы на содержание персонала на таких участках. Думаю, что сетевой график обслуживания идеально подходит компаниям, развитие деятельности которых непосредственно зависит, от увеличения объемов их операционной недвижимости. К примеру, это различные торговые операторы, обладающие определенным количеством собственных объектов. Очевидно, что держать каждому магазину в штате сантехника или инженера не нужно и дорого. Намного проще, когда в определенное время периодически приезжает бригада, проверяющая техническое состояние объекта и исправляющая выявленные неисправности. На экстренный случай, как я уже говорил, у объекта есть круглосуточная поддержка аварийной службы.
— То есть при сетевой модели эксплуатации основная экономия заказчика — на сокращении штата?
— Прежде всего, нужно учитывать, что все работы при сетевой эксплуатации отдаются собственником на аутсорсинг. При этом происходит снижение затрат на содержание штата и уменьшается налогооблагаемая база компании-заказчика. Руководство и персонал компании может концентрироваться на своем профильном виде деятельности, потому что эксплуатирующая компания полностью берет на себя определенные функции с учетом качества и эффективности их исполнения. То есть можно вести речь о существенной экономии времени. А экономия средств на порядок меньше, нежели при комплексной эксплуатации.
— Насколько востребована сетевая эксплуатация была раньше?
— Крупные управляющие компании всегда рассматривали по запросам клиентов вариант сетевого или абонентского обслуживания – название может быть разное. Но целенаправленно на рынок эту услугу никто не продвигал. У нашей компании есть клиенты, которым интересен данный вид обслуживания, поэтому сейчас мы предлагаем сетевую модель эксплуатации наряду с другими услугами «УК Система».
— Как организуется работа в эксплуатирующей организации для таких клиентов?
— Модель сетевой эксплуатации можно представить следующим образом: существует подразделение, которое не закреплено на стационарных объектах, а работает в режиме обслуживания по сетевому графику. В план этой службы внесены все объекты, которые необходимо в соответствии с договорными обязательствами обслуживать сетевым способом. В нашей компании аварийная служба является единой – она выполняет поддержку всех объектов «УК Система», однако же, если объемы сетевой эксплуатации потребуют отдельной аварийной бригады для обслуживания объектов по сетевой модели, такое подразделение будет создано.
— Координация службы сетевой эксплуатации сложнее, нежели управление группой на стационарном объекте?
— Так как методы работы у нас отлажены и максимально автоматизированы, то координация работы любой группы не представляет особой сложности. Для эффективности и облегчения деятельности по эксплуатации объектов нами используется программа «Система эксплуатации», изначально разработанная в рамках внутреннего развития нашей компании. Эта программа позволяет добиться максимальной оперативности, которую, прежде всего, и предполагает сетевая модель.
— Всем ли объектам подходит вариант сетевой эксплуатации?
— Конечно, не для каждого объекта применима сетевая эксплуатация в чистом виде, но если объект достаточно крупный, возможно комбинировать сетевой подход с другими моделями и найти оптимальный, наиболее экономичный, вариант эксплуатации конкретного здания или помещения. В условиях кризиса это актуально. Ведь если раньше собственники могли позволять себе содержание полной, хорошо укомплектованной службы эксплуатации, то сейчас начинается планомерная деятельность по сокращению расходов в этом направлении. Думаю, как антикризисный формат эксплуатации сетевую модель можно рассматривать большинству собственников объектов коммерческой и операционной недвижимости.
