Эксклюзивно для «Строительства и городского хозяйства»
– В российской экономике изначально обоснование инвестиций, проектирование, поставка материалов и оборудования, строительство, а также эксплуатация представляют собой как будто разные планеты. Они словно перемещаются по своим орбитам, которые пересекаются друг с другом раз в миллион лет. Все стадии реализации строительного проекта живут своей жизнью. Конечно, у нас есть компании полного цикла – девелоперские, но даже там отделы обоснования инвестиций, проектирования, снабжения, строительства живут по-своему и часто друг друга недопонимают, а то и недолюбливают.
Пресловутая ментальность
– Специалисты во всех упомянутых областях работают на свой результат. Экономисты-маркетологи приходят к заказчику разрабатывать обоснование инвестиций в строительный проект (некоторым более привычны термины «технико-экономическое обоснование») и бизнес-план. Это займет всего лишь несколько месяцев. За это время они выполнят порученную им работу, получат свои деньги и уйдут. Проектировщики приходят на год, каждый поставщик оборудования и того меньше, строитель – в среднем, на три года. Эксплуатационник приходит на объект на всю оставшуюся жизнь… здания. А это, как известно, минимум, 30–50 лет.
Невооруженным глазом видны явные количественные различия, которые, по одному из законов диалектики переходят в коренные качественные – ментальные. Если экономисты-маркетологи, проектировщики, поставщики оборудования, строители могут «поматросить и бросить» клиента, то эксплуатационник в любом случае будет «всерьез и надолго» плыть с ним в одной лодке.
А теперь посмотрим, на что может наткнуться наша лодка эксплуатации. На какие подводные камни и рифы, брошенные или выросшие на упомянутых стадиях реализации строительного проекта?
Разработка бизнес-плана (технико-экономического обоснования)
– Инвестор или девелопер прежде всего думает о доходности своего строительного проекта. Он держит в уме определенный уровень рентабельности и не отстанет от разработчиков бизнес-плана, пока они в своих расчетах на него не выйдут. А как это сделать? Один из способов – подогнать решение задачи под заведомо известный ответ. В лучших традициях школьников-двоечников. Частой жертвой подобного подхода становится статья затрат на эксплуатацию объекта, как самая поздняя по времени воплощения в жизнь. Как этого не допустить? Пригласить в команду по разработке бизнес-плана грамотного специалиста по эксплуатации, который вовремя «вырвет топор из рук палача».
Однако даже добросовестные и толковые бизнес-консультанты могут занизить статью расходов на эксплуатацию объекта. Практика показывает, что на этапе бизнес-планирования обычно не определяются способы, методы и режимы будущей эксплуатации, не учитываются ее условия, не планируются издержки на подготовку объекта к эксплуатации: испытания инженерных систем, комплектация соответствующего штата, обучение работников и т.д.
Обычно весьма эффективно участие специалистов по эксплуатации недвижимости в разработке технического задания на проектирование объекта. Учет больших и малых деталей обслуживания зданий и сооружений позволит потом сэкономить немалые средства собственника.
Проектирование
– Если экономисты-маркетологи «режут» эксплуатационную статью расходов, то проектировщики подчас и вовсе игнорируют сам факт будущей эксплуатации здания. В сфере современной коммерческой недвижимости редкий проект предусматривает, например, помещения и оборудование для обслуживающего персонала. Для производственных зданий десятилетиями проектируются так называемые «бытовки», где рабочие могут переодеваться, хранить свои личные вещи и принимать душ. В бизнес-центрах всего этого нет. Поэтому эксплуатационные рабочие переодеваются где попало, хранят свой инвентарь на всеобщем обозрении, сливают грязную воду не в специальные раковины с фильтрами-песколовками, а в унитазы офисных санузлов, которые должны сверкать чистотой… Все это явно не способствует повышению комфорта сотрудников фирм-арендаторов и дает повод лишний раз упрекнуть наш народ в низкой культуре. И многие не догадываются, что проблема кроется не в рабочих, а интеллигентных инженерах, разработавших проект с упомянутыми недостатками. Есть еще одна проблема: современным проектировщикам, особенно молодым и неопытным, не на что ориентироваться. Строительные нормы безнадежно устарели, а для объектов коммерческой недвижимости их и вовсе нет. На сегодняшний день единственным документом, отдаленно напоминающим норматив, необходимый для объектов коммерческой недвижимости, служит так называемое «Руководство по эксплуатации строительных конструкций производственных зданий промышленных предприятий», утвержденное аж в 1981 году. Увы, с тех пор оно не подвергалось серьезной переработке, поэтому в наше время практически не пригодно к употреблению. Многое из того, что там написано, у современных профессиональных инженеров вызывает грустную улыбку, здоровый смех, а то и справедливое негодование. Еще бы! Посмотрите на любой советский дом, построенный в начале 1980-х годов и не подвергавшийся капитальному ремонту. Весьма уныло выглядят сейчас объекты, построенные к Олимпиаде-80 в Москве – стадионы, спорткомплексы, гостиницы, – которые тогда были новым и весьма громким словом в строительном искусстве. Для проектных нормативов характерна та же беда. Недостаток надежных ориентиров для инженеров порождает боязнь ответственности и тенденцию к неуместной типизации проектов. Из проекта в проект переносятся как типовые решения, так и типичные ошибки.
Изъяны в проектировании коммерческой недвижимости во многом порождены отсутствием должного опыта. Строительство современных деловых, складских, торгово-развлекательных и других комплексов — сравнительно молодая для России сфера деятельности, а большинству отечественных девелоперов не по карману услуги зарубежных инжиниринговых компаний, которые могут гарантировать и обеспечить высокое качество проектной документации. Стадия проектирования таит в себе еще один большой и острый подводный камень – лоббирование интересов определенных поставщиков инженерного оборудования.
Закупка оборудования
– С задачей выбора оптимального оборудования для инженерных систем лучше всего справится инженер или менеджер по его эксплуатации: он «съел не одну собаку» на гарантийном и постгарантийном ремонте и наперечет знает всех участников этого рынка в своем регионе.
Но выбор поставщика чаще всего отдается на откуп инженеру-проектировщику. Ему дают на откуп, а он, грешный, бывает, берет на откат. Однако даже кристально честный представитель проектной организации не всегда отдает себе отчет в том, что техника имеет свойство ломаться.
В моей практике был случай, когда «однажды в студеную зимнюю пору» вышел из строя насос теплоносителя. Дело было во вновь открытом офисном центре, который, согласно бизнес-плану, должен был приносить доход с 1 января, поэтому его ввели в эксплуатацию после новогодних каникул, едва успев наскрести чуток арендаторов. За окном – февраль, температура минус двадцать. Это значит, что если не принять срочных мер, то часов через восемь замерзнут не только работники фирм-арендаторов, но и вся система отопления.
Насос находился на гарантийном обслуживании, однако все авторизованные сервисные центры по условиям договора диагностируют неисправность и выдают заключение через 30 дней. К счастью, в службе эксплуатации работал грамотный главный энергетик, который знал специалистов всех ближайших сервис-центров, поддерживал с ними дружеские отношения и обратился именно к тем, у которых валялся точно такой же не новый, но исправный аппарат. И они смогли в течение двух часов временно установить его на период диагностики и замены вышедшего из строя. Система отопления была спасена от замерзания, арендаторы – от простуды.
А насос этот был выбран правильно – «по науке», на основании расчетного расхода теплоносителя, гидравлического сопротивления сети и т.п. Однако проектировщик, который это делал, хорошо владеет теорией вопроса, но не представляет практическую сторону, как, впрочем, и большинство проектировщиков. Он не знал и не мог знать, что машины подобной конструкции при выходе из строя ремонту не подлежат. Поэтому запасной агрегат не приобрели.
В отличие от тех, кто подчас «кормится» на закупке оборудования — производителей, поставщиков, снабженцев, проектировщиков, монтажников – менеджер по эксплуатации по-настоящему заинтересован в приобретении клиентом качественного продукта, поскольку именно ему предстоит с ним работать.
Кроме того, выбор инженерного оборудования желательно сделать хотя бы в первом приближении еще на стадии разработки концепции девелоперского проекта, с тем чтобы техническое задание на проектирование формировалось уже с учетом конкретных инженерных систем.
Строительство
– В процессе воплощения в жизнь творение проектировщиков подвергается издевательствам и насилию. Редкий современный объект коммерческой недвижимости полностью соответствует проекту. Отклонений масса! Они бывают двух типов: улучшающие и ухудшающие объект. Первые мы рассматривать не будем — пусть этим занимаются собственники недвижимости, желающие прославить свои деяния в веках.
Вторые делятся на два вида:
– отклонения от проекта, увеличивающие сметную стоимость строительства и последующей эксплуатации;
– отклонения от проекта, снижающие качество объекта.
Обращаю внимание читателя, что и в этом случае большинство проблем связано с инженерными системами.
Типичный пример первой разновидности отклонений — «раскрутка» собственника недвижимости на покупку вентиляционной системы, более мощной, чем предусмотрена проектом. Допустим, хозяину идеально составили бизнес-план, где все предстоящие расходы на эксплуатацию посчитаны до копейки. Однако купленное оборудование более энергоемко, что влечет за собой рост расходов на электроэнергию. И потом хозяин будет получать отчеты об эксплуатационных затратах, которые плохо соотносятся с изначальными цифрами. Он будет терзать ни в чем не повинную службу эксплуатации, которая понятия не имеет о том, что когда-то хозяин поддался обаянию поставщиков вентиляции и позволил уговорить себя на закупку более энергоемкой системы. Получится как при решении алгебраического примера. Надо упростить дробь, а она только усложняется. Бедный школьник бьется над решением, пока не вернется к условию задачи и не увидит, что в самом первом преобразовании перепутал плюс с минусом или умножение с делением. В случае с эксплуатацией прохождение всего пути заново (выяснение всех изменений в проекте и т.п.) – процедура весьма дорогостоящая. Об отклонениях от проекта, ухудшающих качество объекта, даже не хочется говорить. Все и так всё понимают.
Инженерное, как и другое оборудование, например, конструкции оконных стеклопакетов, могут плохо работать и быстро выходить из строя из-за низкого качества монтажа. Для предотвращения подобных неприятностей помогает такая профилактическая мера, как окончательный расчет за монтажные работы не сразу со сдачей оборудования в эксплуатацию, а по истечении гарантийного периода. Разумный эксплуатационник, принимающий работы, на время гарантийного обслуживания придержит 10% стоимости услуг монтажников у себя. И в этом случае, если гарантийное оборудование выйдет из строя, они не будут кормить заказчика байками о том, что весь рабочий люд послан на другие объекты, а как миленькие прилетят на крыльях договорных обязательств.
У каждого бизнеса свои риски, в сфере эксплуатации недвижимости они во многом связаны с состоянием объекта, который принимается в работу. В заключение приведу две цифры, основанные на собственном опыте. До 90% чрезвычайных происшествий при эксплуатации объектов происходит из-за ошибок, допущенных на стадиях проектирования и строительства. И, увы, не более 5% девелоперов подключают эксплуатационников к реализации строительного проекта. По моим наблюдениям, эта часть девелоперских компаний развивается более успешно, чем те, которые считают, что «сами с усами». Но это лишь мое частное мнение практикующего предпринимателя и топ-менеджера в сфере управления и эксплуатации недвижимости.
Записал Антон Жарков
