Обычно перед собственником или девелопером нового коммерческого объекта стоит задача скорейшего вывода объекта на рынок с целью получения дохода. Однако на этапах проектирования и строительства нередко допускаются ошибки, которые приводят к задержке ввода в эксплуатацию объекта и даже увеличению ее стоимости. Самой распространенной причиной этого является неоптимальный подбор инженерных систем и оборудования по причине недоработки проектных решений. В результате возможно увеличение инвестиций в проект от 5% до 20% в зависимости от количества и серьезности просчетов. По мнению Евгения Якушина, генерального директора УК «Система», решать задачи эксплуатации целесообразно еще на стадии проектирования объекта, иначе система жизнеобеспечения здания может еще не раз преподнести владельцу очень неприятные сюрпризы.
Реальный способ минимизации рисков — это привлечение специалистов по эксплуатации недвижимости с самого начала запуска проекта: еще на этапах разработки концепции объекта недвижимости, формирования технических заданий на проектирование всего объекта и инженерных сетей.
Основными целями консультационных услуг в данном случае являются:
* экономия расходов собственника на эксплуатацию и техническое обслуживание объекта;
* обеспечение безопасности и комфорта жизнедеятельности заказчика и арендаторов;
* удержание рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости на заданном уровне.
Сопровождение на этапе бизнес-планирования.
При разработке концепции объекта недвижимости многие бизнес-консультанты не придают особого значения возможным ограничениям и обременениям в дальнейшей эксплуатации, а также, к сожалению, недостаточно учитываются условия будущей эксплуатации объекта. К примеру, показатели длительности и стоимости «запуска» эксплуатации объекта. Эта распространенная ошибка может привести к значительным финансовым потерям. Обычно ввод в эксплуатацию готовится за 4-5 месяцев до ввода самого объекта, поэтому в бизнес-плане должно быть учтены и испытания систем, и комплектация штата рабочих службы эксплуатации, и так далее. Привлекая профессионалов на этапе проектирования можно не только узнать заранее о будущих расходах, но и сделать все возможное для их планирования и оптимизации.
«Привлечение эксплуатирующей организации к анализу проекта на этапе рабочего проектирования, а еще лучше на этапе разработки концепции, даст возможность собственникам и девелоперам избежать многих часто повторяющихся ошибок. — Рассказывает генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин, — эксплуатирующая компания уже на этапе бизнес-планирования может оценить ориентировочную стоимость инженерной инфраструктуры и ее соответствие позиционированию объекта недвижимости, а также спрогнозировать стоимость будущей эксплуатации».
Начинать сотрудничество с эксплуатационной компанией на данном этапе очень важно, так как ошибки и просчеты в бизнес-плане далее устранить будет не так легко, а от детальности проработки всех нюансов будет зависеть будущий уровень доходности объекта недвижимости.
Консалтинговые услуги по сопровождению проектирования и строительства объекта недвижимости.
Опыт, накопленный специалистами УК «Система», показывает, что на сегодняшний день практически всегда уже в ходе строительных работ вносятся какие-то изменения в проект. Более того, часто параллельно со строительством идут различные согласования и оформление строительной документации, которые так же могут вносить свои коррективы в утвержденный ранее бизнес-план.
Даже небольшие на первый взгляд замены могут привести к полному пересчету стоимости будущей эксплуатации. Например, установка более дорогого вентиляционного оборудования может увеличить расходы на электроэнергию, что напрямую влияет на ставку аренды, а это, например, для бизнес-центра класса С, будет очень критично. Или установка более экономной системы водоснабжения по сравнению с проектной, может привести к многочисленным поломкам, авариям. И видимая на первый взгляд «экономия», в долгосрочном периоде обернется незапланированными расходами на эксплуатацию. Эксплуатационная компания на этапе строительства составляет прогноз будущих затрат собственника на эксплуатацию с учетом всех планирующихся изменений по проекту. В этом случае решения о любых нововведениях будут приниматься более взвешенно.
Можно выделить следующие виды услуг, которые предлагают эксплуатационные компании инвесторам, девелоперам, строителям на разных стадиях проектирования и строительства объектов недвижимости:
Это, прежде всего, участие в разработке технического задания на проектирование, адаптации проекта к установленным стандартам, определенным режимам и технологиям эксплуатации.
Эксплуатационная компания может прогнозировать влияние проектных и строительных решений на инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, рекомендовать инженерные системы и оборудование для данного объекта, консультировать Заказчика по вопросам обеспечения гарантийных обязательств на выполненные строительные работы, использованные материалы и оборудование.
Часто эксплуатационные компании привлекаются для проведения независимой оценки проектных решений и выполненных работ, с точки зрения их целесообразности для дальнейшей эксплуатации. Сопровождение инвестиционного проекта специалистами по эксплуатации на стадии строительства это не технический надзор в привычном виде. «В таких случаях наши специалисты фиксируют допущенные в процессе строительства отклонения от проекта и их анализируют, с учетом влияния в будущем на эксплуатационные показатели объекта. — Говорит генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин, — при анализе мы работаем с различными эксплуатационными показателями — совокупностью технических, объёмно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, которые обуславливают эксплуатационные качества объекта». Тогда собственник может принять более взвешенное решение о целесообразности внесения изменений.
Консультации эксплуатационных компаний так же важны на этапе запуска Объекта, когда необходимо разрабатывать бюджет эксплуатации, заключать договора на постоянной основе на коммунальные и прочие услуги, организовывать службы эксплуатации и клининга. В соответствии с нормативными документами эксплуатационные организации обязаны участвовать при приемке Объекта Госкомиссией.
Таким образом, привлечение эксплуатационной компании при проектировании и строительстве объекта недвижимости становится обычной необходимостью. Благодаря управляющим компаниям собственники и девелоперы избавляются от многих проблем, связанных с лишними, неоправданными расходами на эксплуатацию и получают объект недвижимости с оптимизированной, хорошо налаженной эксплуатационной инфраструктурой.
«Бизнес-консультанты займутся новыми проектами. Проектировщики новыми архитектурными формами. Строители уйдут на другие объекты. Останутся только эксплуатационники. Мы приходим надолго. Этим и обусловлена наша мера ответственности и огромное внимание к мелочам», — подчеркивает генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин.
