Диалоги о недвижимости с Генеральным директором УК «Система» Евгением Якушиным.
Гость: Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости.
Евгений: С профессионального консалтинга начинаются все крупные проекты. Консультант — это эксперт рынка. И, пожалуй, именно сейчас, в сложных условиях интересен Ваш взгляд. Какие Вы отметите изменения на рынке недвижимости?
Екатерина: Самое заметное изменение на рынке недвижимости заключается в том, что приостановлено много проектов. Отложены на неопределенный срок практически все проекты на стадии концепции или проектирования. Наиболее распространенная причина — отсутствие финансирования. Второй момент: сейчас девелоперы не понимают, какова будет доходность проекта, насколько концепция адекватна новым условиям. Помимо того, многие из них не доверяют консультантам, потому что не видят возможности предсказания рынка — считают, что в данных условиях это невозможно. Поэтому консультанты сейчас лишились обычно большого объема заказов по разработке новых проектов. Однако, на мой взгляд, сейчас наилучшее время для того, чтобы заниматься именно концептуальным планированием. Это позволит встретить этап последующего за кризисом роста с готовой проектной документацией и получить максимальную выгоду за счет не успевших вырасти в цене материалов и подрядных работ. Просто критерии, которые нужно учитывать при планировании сейчас несколько изменились.
Евгений: Что с наступлением кризиса мы потеряли навсегда?
Екатерина: Говорить о том, что мы потеряли навсегда, пока рано, потому что кризис только начался в нашей стране. Наверное, потеряли иллюзии, которые существовали недавно — о том, что возможна реализация крупных проектов с безумным бюджетом в короткие сроки. Кризис приблизил взгляды девелоперов к реальности и уже этим оздоровил рынок.
Евгений: С этим я согласен. А какие Вы можете отметить новые риски?
Екатерина: Относительно рисков — прежде всего, появились риски связанные с финансированием проектов. Не ясно, откуда брать деньги на финансирование проектов сегодня и когда восстановится рынок кредитования. Это первое видимое последствие кризиса.
Евгений: «УК Система» тоже оказывает услуги консалтинга. С кризисом мы как консультанты потеряли несколько проектов, которые сопровождали. Но есть и некоторые положительные моменты. К примеру, стала востребована услуга обслуживаемой консервации объектов. Что происходит сейчас у консультантов? Понятно, что сокращается стоимость разработки концепции. Насколько?
Екатерина: Действительно, мы значительно снизили цены на свои услуги. Кроме того разработали антикризисные пакеты продуктов, которые связаны с переоценкой концепций девелоперов в условиях кризиса. У нас можно заказать аналитический отчет по изменениям в разных сегментах рынка, изменению спроса, мы делаем презентации объектов с оценкой инвестиционной привлекательности для потенциального инвестора. Больше всего сейчас компании интересует текущий мониторинг рынка. Все пытаются максимально отслеживать ситуацию. А как дела обстоят у Вас?
Евгений: К счастью, спрос на услуги эксплуатации не особенно изменился в связи с последними событиями. Интерес к фасилити менеджменту пока в прежних рамках. Меньше мы стали консультировать, практически полностью прекратили сопровождать проектирование.
Екатерина: Насколько, по-вашему, интересна рынку сейчас экспертиза проектов, делает ли ее «УК Система»?
Евгений: Да, эта услуга в нынешних условиях интересна. Мы делаем анализ и эксплуатационную оценку проектов, предлагаем способы минимизации затрат. Особенно это важно, когда речь идет о выборе инженерного оборудования, которое составляет около 50 процентов стоимости всего проекта. Для собственника, таким образом, экспертиза проекта дает хорошую возможность разумно сэкономить.
Скажите, большой ли демпинг на профессиональном консалтинговом рынке, в связи с тем, что спрос на услуги не велик, а консультантов много?
Екатерина: Ввиду сокращения штатов у большинства консалтинговых компаний, консультантов стало существенно меньше. Бюджеты строительных и девелоперских компаний на консалтинг сократился практически до нуля — по крайней мере, на первый квартал 2009 года, поэтому приходится либо демпинговать, либо переходить на сопутствующие виды деятельности. Вы сильно снизили расценки на свои услуги?
Евгений: Нет. Мы пока держим цены на прежнем уровне — они адекватны, потому как мы всегда стремились не завышать стоимость работ. Может быть, в связи с общим снижением расценок, стоимость наших услуг снизится, но не намного…
Рынок не может застыть полностью. Работа изменилась, но она идет. К чему нужно привыкать, в чем будущее, прогресс?
Екатерина: Будущее в любом случае в активности. Сейчас нужно выяснять, в чем проблемы наших заказчиков, какие у них есть вопросы. И в соответствии с потребностями рынка нужно преобразовывать свою деятельность, менять акценты.
Евгений: Мне кажется, теперь собственники будут относиться к деньгам с большим пиететом, для многих одним из приоритетов станет разумная экономия, то есть приобретет большое значение сопровождение и эксплуатация объектов. А каков Ваш взгляд?
Екатерина: Да, это возможно. Но только в том случае, если сопровождение и эксплуатация на условиях аутсорсинга будут эквивалентны для собственников созданию собственной службы. То же самое можно сказать и о маркетинге.
Евгений: Что-то компании отдают на аутсорсинг, некоторые виды работ выполняют своими силами. Но в этом случае специалистам необходимы знания, повышение квалификации. Мы уже давно занимаемся обучающей деятельностью в сфере эксплуатации недвижимости. В марте проведем первый методический курс для участников рынка. Проводите ли Вы обучающие мероприятия? Может ли это быть востребовано у девелоперов?
Екатерина: На данный момент мы не проводим подобных мероприятий, но вопрос о них не раз поднимался. Пока мы только участвуем в сторонних мероприятиях. На организацию собственных нужно очень много времени и сил, а сейчас мы не можем быть уверены в их востребованности у аудитории. Компании в сложных условиях экономят на всем, в том числе и на обучении.
Евгений: Сложившиеся условия усилили конкуренцию. Каким-то образом приходится дополнительно продвигать свои услуги? Мы уже давно сотрудничаем с журналистами и сейчас постоянно сообщаем о новостях компании, новых услугах.
Екатерина: Мы делаем то же самое. В этом плане «АРИН» — одна из самых активных компаний на нашем рынке. Это помогает в бизнесе, некоторые клиенты узнают о нас через комментарии в прессе.
Евгений: На мой взгляд, сейчас появилось много похожего в концепциях, типовых решений, штампов? Так ли это, по-вашему? Возможны ли какие-то инновации в сфере консалтинга?
Екатерина: Типовых решений действительно много. Это связано с тем, что будущие пользователи объектов недвижимости до сих пор не отличались особой избирательностью. Мы постоянно проводим исследования спроса среди арендаторов, но специфических требований к объектам недвижимости в ходе этих опросов выявить не удается. Правильная и оригинальная концепция может быть создана только с применением творческого подхода путем прогнозирования трендов и тенденций рынка, а также исследования зарубежного опыта и применения его на российской практике. Неправильно было и раньше ориентироваться на одномоментный срез рынка. Именно это и повлияло на переоценку своих возможностей многими компаниями строительной отрасли.
В обычных условиях наиболее разумно использование инноваций в проектах. Это действительно шаг вперед, заявка на новый уровень, более глобальное мышление. В этом случае действительно необходимо ориентироваться на международный опыт и правильно его применять.
Евгений: Появилось ли у Вас больше свободного времени?
Екатерина: Больше свободного времени появилось, возможно, у тех консультантов, которые вели проекты. У руководства же напротив работы прибавилось, потому что мы постоянно находимся в поиске новых продуктов и клиентов.
Евгений: Что Вам помогает верить в будущее?
Екатерина: Помогает верить то, что российский рынок, хоть кризис и притормозил его развитие, все еще далек от насыщения во всех сегментах. Как только восстановится кредитование проектов, следует ожидать активизации рынка. Конечно, мы понимаем, что срок восстановления — от трех до пяти лет. Но и на сегодняшнем застывшем рынке можно работать, предлагать востребованные услуги. Правда делать это сложнее и прибыли будут меньше.
Евгений: Что Вы можете сказать по вопросу аренды коммерческой недвижимости? Интересны те объекты, которые завершены на 80 и больше процентов. Уже сейчас арендодатели снижают ставки до 30 процентов, чтобы сдать площади и покрыть хоть часть расходов по кредитам. Закрывать такие проекты нерентабельно, но доходность может быть совсем низкой. Многие наши клиенты в такой ситуации. Нужно двигаться вперед, но не всегда ясно, каким образом. Что Вы можете посоветовать в такой ситуации?
Екатерина: Снижение ставок — это правильный выход из положения, потому как бизнес-центры должны быть заполнены на 70-80 процентов. Действующим бизнес-центрам нужно удерживать арендаторов, потому что новых найти будет сложнее. Это на самом деле — тенденция всей экономики. Необходимо снижение цен во всех сферах — это активизировало бы рынок. Сейчас все вкладывают деньги в валюту и ждут дальнейшего снижения цен. Пусть небольшая, но постоянная активность на рынке позволила бы не так сильно потерять в темпах экономического развития, которые были достигнуты за последние годы. А как Вы советуете поступать?
Евгений: Я думаю, что эра арендатора уже наступила — с осени 2008 года. Скорее всего, к концу года востребованность услуг бизнес-центров среди малого и среднего бизнеса значительно снизится, это станет объективным показателем для снижения арендных ставок. В конце 2009 года мы часто будем наблюдать дисконт в 50 процентов. Это будет нормальной практикой. Поэтому снижение цен — это действительно сейчас единственный способ удержать арендаторов.
Мы все в последнее время пытаемся делать прогнозы, составлять гороскопы о том, что волнует. Безусловно, что нам важно текущее и будущее положение нашего рынка. Сейчас уже не просто, но и весь 2009 год обещает быть нестабильным, рынок будет искать свое положение. Это мое мнение. А каков «гороскоп» рынка коммерческой недвижимости на 2009 год от Екатерины Марковец?
Екатерина: Для рынка недвижимости это будет тяжелый год, потому что недвижимость — это предмет роскоши. В этом году все, что не является предметом первой необходимости, будет маловостребовано. Особенно это касается дорогой недвижимости. Сложно будет выживать дорогим гостиницам. Шик сейчас не нужен. Люди будут довольствоваться комфортом.
