Экономическая ситуация повлияла на все аспекты бизнеса. В сфере недвижимости это влияние оценивается в приличные суммы. Полгода назад собственники и управляющие объектов коммерческой недвижимости были одержимы идеей глобальной экономии. Прошла паника, прошла одержимость, осталось осознание необходимости разумного снижения расходов. Прежде всего речь идет о расходах на содержание и обслуживание недвижимости. Четверть офисных помещений в Петербурге пустует, то есть прибыли не приносит, но тем не менее эти площади так же нуждаются в минимальных эксплуатационных расходах.
К профессиональным эксплуатирующим компаниям часто обращаются за консультацией по оптимизации расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание. Поэтому сегодня хочется дать несколько советов в этом направлении, обрисовать возможности — прежде всего финансовые — грамотного технического подхода к зданию.
Затраты на эксплуатацию недвижимости делятся на следующие составляющие: фонд оплаты труда, стоимость специализированных услуг и расходные материалы. Причем до 70% затрат составляет заработная плата. Исходя из этого, есть два направления оптимизации затрат на эксплуатацию недвижимости. Первое — комплексная оптимизация, второе — оптимизация фонда оплаты труда.
Если мы говорим о комплексном подходе, то нужно разумно оценить минимально необходимую стоимость обслуживания квадратного метра вашей площади. Для этого нужно понимать, какой способ эксплуатации предпочтителен для объекта, какие иные можно применить в ситуации нехватки средств.
Способов эксплуатации недвижимости всего два: плановый и, что называется, «по факту». Плановый способ предполагает наличие технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания, бюджет эксплуатации на 12 месяцев и постоянный кадровый ресурс для реализации всего перечисленного. Эксплуатация «по факту» предполагает вмешательство в работу систем и оборудования, только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады.
Один из кардинальных способов экономии — переход от планового способа к эксплуатации «по факту». Это уменьшит затраты на 80-90%. Конечно, нужно предварительно оценить риски и провести по возможности мероприятия по их минимизации.
В случае, когда уже выбран способ эксплуатации «по факту» надо понимать, что он имеет несколько разновидностей, выбирая которые, можно экономить. Например, если на объекте постоянно присутствует сотрудник, основная задача которого состоит в том чтобы отреагировать на аварийную ситуацию, то его можно заменить сторонней аварийной бригадой.
В случае, когда возникла необходимость в кардинальной экономии можно порекомендовать обслуживаемую консервацию объекта недвижимости. Дешевле только вообще ничего не делать.
Все вышеперечисленные методы применяются, когда необходима тотальная экономия. Если не все так плохо и есть необходимость лишь небольшого снижения затрат, то компания может остаться на плановом обслуживании, но варьировать методы и режимы эксплуатации.
Специалисты выделяют два основных метода плановой эксплуатации: планово-профилактический и планово-предупредительный. Суть этих методов сводится к тому, что в одном случае максимально продлевается паспортный срок службы узлов оборудования, в другом случае узлы меняются в соответствии с рекомендацией производителей. Надо отметить, что и раньше планово-профилактический (русский) метод был гораздо больше распространен, нежели планово-предупредительный (европейский) метод. Поэтому возможность экономии заключается в том, чтобы разработать дополнительные меры по увеличению срока службы существующего оборудования и увеличению межремонтных периодов. В этом случае диагностика эксплуатационных показателей инженерной инфраструктуры выходит на первый план, и становится приоритетной для целей снижения стоимости эксплуатации и контроля эффективности службы эксплуатации. Последнее особенно важно, потому как нужно платить не за наличие службы как таковой, а за результат ее работы: постоянство эксплуатационных показателей, проверяемое собственником с помощью специальных приборов.
Режимы эксплуатации формируются из расчета времени присутствия технического персонала различной квалификации на объекте недвижимости.
Наиболее распространенные режимы эксплуатации и ориентировочная стоимость обслуживания для бизнес-центра класса «В» общей площадью 7 000 кв.м.
Круглосуточное присутствие персонала — 340 т.р. в месяц.
Присутствие персонала по рабочим дням — 230 т.р. в месяц.
Сетевая эксплуатация (присутствие менее квалифицированного персонала по рабочим дням в сочетании с регламентным обслуживанием высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам) — 150 т.р. в месяц.
Сетевая эксплуатация в более экономичном варианте (регламентное обслуживание высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам) — 100 т.р. в месяц.
Когда компания выбирает в целях экономии направление оптимизации фонда оплаты труда, то здесь существует три основных варианта действий:
1. Часть сотрудников перевести на неполный рабочий день или неделю по совместительству с тем, чтобы они осуществляли работу по сетевому графику — сетевую эксплуатацию.
2. Уволить часть сотрудников через «аутплейсмент», чтобы не нести затраты по сокращению. Освободившийся объем работ распределить среди оставшихся сотрудников, предварительно повысив их квалификацию или приняв на работу специалистов более высокой квалификации.
3. Перевести часть (или всех) сотрудников на аутсорсинг в специализированную компанию, заключив договор технического обслуживания.
Переосмысление существующих способов, методов и режимов эксплуатации повлияет на техническую защищенность объекта, комфорт пребывания, доходность владения и стоимость обслуживания, поэтому прежде чем принимать окончательные решение по оптимизации нужно провести профессиональный анализ финансово-хозяйственной деятельности службы эксплуатации.
Опубликовано на Dvoretsky.ru
