Об этом мы поговорили с Евгением Якушиным, генеральным директором Управляющей компании «Система».
Эксплуатация недвижимости необходима для нормального функционирования объектов. В этом году работы стало меньше чем в прошлом?
Нет, пожалуй, стало даже больше и работать стало сложнее. Отношение к аутсорсингу сейчас другое, нежели было год назад, — более серьезное. Сторонняя компания должна отчитаться за каждый рубль. Это правильно, но раньше мало кто из заказчиков жестко контролировал нашу работу. Поменялось отношение к деньгам, люди почувствовали их истинную ценность. Кроме того, мы часто выполняем больше обязательств, чем это прописано в документах. Фактически, это некие бонусы для компании-заказчика. Так получается, что в договоре на техническое обслуживание невозможно предусмотреть все нюансы. Все равно возникает много мелких задач, которые надо решать ежедневно. Если раньше мы могли позволить себе выполнять только букву договора, то теперь выполняем букву, и следуем духу.
Что можете сказать о конкурентной среде? Насколько она изменилась по сравнению с прошлой осенью? Уменьшилось ли количество профессиональных эксплуатирующих компаний в Петербурге?
Серьезных изменений в конкурентной среде не вижу. Количество профессиональных эксплуатирующих организаций в регионе осталось прежним, количество зарегистрированных эксплуатирующих компаний выросло. Это связано с тем, что происходит пусть небольшой, но все же рост рынка. Представители смежных сфер деятельности обращают внимание на эксплуатацию как на дополнительную, но стабильно приносящую доход работу. Однако в нашем бизнесе особенно важен опыт и репутация компании, значительное время присутствия на профессиональном рынке. Поэтому непосредственных конкурентов у нас столько же, сколько было год назад.
Какие тенденции в профессиональной сфере можете отметить?
Многие фирмы сужают свою деятельность до обслуживания объектов недвижимости определенной специфики. Есть компании, у которых накоплен опыт технического обслуживания бизнес-центров, кто-то специализируется на складских комплексах или операционной недвижимости. Эта тенденция сейчас набирает обороты. У узкоспециализированных компаний значительно оптимизированы бизнес-процессы, они могут предложить более интересные цены по обслуживанию объектов своего профиля. Мы все-же пытаемся сохранить опыт работы с различными объектами — это промышленная и производственная недвижимость, крупные логистические центры, операционная недвижимость.
На содержание каких объектов сегодня максимально урезают затраты?
Пожалуй, здесь невозможно сравнить. На все. Везде главенствует жесткая экономия.
Какие варианты оптимизации затрат вы предлагаете клиентам?
Есть два направления разумной оптимизации затрат на эксплуатацию недвижимости. Первое — комплексная оптимизация, второе — оптимизация фонда оплаты труда. Если мы говорим о комплексном подходе, то нужно разумно оценить минимально необходимую стоимость обслуживания квадратного метра вашей площади. Для этого нужно понимать, какой способ эксплуатации предпочтителен для объекта, какие иные можно применить в ситуации нехватки средств.
Способов эксплуатации недвижимости всего два: плановый и, что называется, «по факту». Плановый способ предполагает наличие технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания, бюджет эксплуатации на 12 месяцев и постоянный кадровый ресурс для реализации всего перечисленного. Эксплуатация «по факту» предполагает вмешательство в работу систем и оборудования, только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады.
Один из кардинальных способов экономии — переход от планового способа к эксплуатации «по факту». Это уменьшит затраты на 80-90%. Конечно, нужно предварительно оценить риски и провести по возможности мероприятия по их минимизации.
В случае, когда уже выбран способ эксплуатации «по факту» надо понимать, что он имеет несколько разновидностей, выбирая которые, можно экономить. Например, если на объекте постоянно присутствует сотрудник, основная задача которого состоит в том чтобы отреагировать на аварийную ситуацию, то его можно заменить сторонней аварийной бригадой.
В случае, когда возникла необходимость в кардинальной экономии можно порекомендовать обслуживаемую консервацию объекта недвижимости. Дешевле только вообще ничего не делать.
Все вышеперечисленные методы применяются, когда необходима тотальная экономия. Если не все так плохо и есть необходимость лишь небольшого снижения затрат, то компания может остаться на плановом обслуживании, но варьировать методы и режимы эксплуатации.
Когда компания выбирает в целях экономии направление оптимизации фонда оплаты труда, то здесь для существует три основных варианта действий:
1. Часть сотрудников перевести на неполный рабочий день или неделю по совместительству с тем, чтобы они осуществляли работу по сетевому графику — сетевую эксплуатацию.
2. Уволить часть сотрудников через «аутплейсмент», чтобы не нести затраты по сокращению. Освободившийся объем работ распределить среди оставшихся сотрудников, предварительно повысив их квалификацию или приняв на работу специалистов более высокой квалификации.
3. Перевести часть (или всех) сотрудников на аутсорсинг в специализированную компанию, заключив договор технического обслуживания.
Насколько сегодня востребована автоматизация процессов эксплуатации?
Заказчики интересуются новшествами, однако мало кто применяет их сегодня на практике. К примеру, мы хотели выпустить в 2009 году вторую версию нашего программного обеспечения по эксплуатации, но отказались от этого намерения — пока не время.
Что экономичнее — держать собственную службу эксплуатации или отдать эксплуатацию на аутсорсинг?
Это сложный вопрос, и ответ на него зависит от многих факторов. Прежде всего от финансово-политической ситуации на самом объекте недвижимости. Если попробовать ответить на Ваш вопрос только с точки зрения чистой экономики — то при прочих равных (подчеркиваю!) — равных условиях содержание собственной службы эксплуатации обходится дороже на 18 процентов при классическом формате налогообложения.
Опбубликовано на BSN.ru
