В России уже несколько лет ведется дискуссия о необходимости выработки единых стандартов эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Но конца этому процессу пока не видно.
Работу по разработке единой системы стандартов взяла на себя Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД). Сложность вопроса заключается в том, что документ должен быть достаточно универсальным, но свести в одно целые сотни разрозненных ГОСТов, СНиПов, технических требований и норм — задача поистине титаническая.
Большинство участников рынка уверены в успешном завершении работы по выработке профессиональных стандартов управления недвижимостью в самое ближайшее время. Как заявил генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин «уже в 2008 году, в Санкт-Петербурге и в Москве будут созданы соответствующие ассоциации, которые, наконец, разработают единые стандарты эксплуатации объектов коммерческой недвижимости».
Затянутое решение
В отсутствии единых стандартов и норм фирмам-однодневкам гораздо проще получить подряд на проведение эксплуатационных работ. Тем более, что сегмент рынка коммерческой недвижимости еще находится на стадии формирования, поэтому ему присущи определенная закрытость и хаотичность.
«Каждая компания сейчас разрабатывает свои стандарты, как правило, на основе собственного опыта, и по понятным причинам она не хочет ими делиться, — говорит Людмила Родина, генеральный директор ООО «Супер Сервис. Проперти Менеджмент».
Однако эксперты уверены, что такая ситуация не может продолжаться долго. Евгений Якушин отметил, что стандарты крупных компаний, долгое время работающих на рынке, стали во многом совпадать. Это говорит о том, что рынок начал сам себя регулировать. В противном случае, по словам Якушина, развивать его становилось бы все труднее. Да и сами собственники все серьезнее относятся к вопросам эксплуатации своих объектов. Как говорят представители управляющих компаний, их работу «теперь считают». К тому же наличие единых норм поможет заказчику быстрее и проще сделать вывод о выгодности того или иного коммерческого предложения.
Существенные трудности создает отсутствие нормативной методической и научно-технической основы, которую приходится формировать в процессе работы, не имея твердой уверенности в том, что все принятые решения именно в таком виде будут закреплены в федеральных нормах. В большой мере это относится к терминологии. Техническое состояние и эксплуатация производственных зданий и сооружений в настоящее время определяются многими обстоятельствами. Главными среди них являются: срок эксплуатации; форма собственности объекта; минимизация расходов на содержание помещений и отсутствие нормативных документов государственного образца.
Так, основной проблемой многих зданий и сооружений центральной части города является высокий физический (и моральный) износ конструкций. Многие собственники промышленных предприятий утратили контроль за состоянием зданий и сооружений, лишившись финансовой поддержки со стороны ликвидированных министерств и ведомств. В результате большинство руководителей в сложной экономической ситуации стремятся направлять все ресурсы на получение прибыли от выпускаемой продукции. Нередко это достигается за счет уменьшения (вплоть до полной ликвидации) расходов на поддержание в работоспособном состоянии зданий и сооружений.
Усложняет дело и практически полное отсутствие нормативных документов государственного уровня: единственный и последний из них («Руководство по эксплуатации строительных конструкций производственных зданий промышленных предприятий» был утвержден в 1981 году), а ныне действующие нормы быстро утрачивают статус обязательных. На сегодняшний день в каждой отрасли существуют десятки руководств и рекомендаций, подготовленных разными организациями по отдельным вопросам технической эксплуатации зданий и сооружений.
Например, объемный документ под названием «Нормы, правила, стандарты России» включает в себя государственные стандарты (ГОСТ, ГОСТ Р); строительные нормы и правила; санитарные нормы и правила; нормы и правила органов государственного надзора и другие нормативно-технические документы. В каждом разделе представлены документы по строительству и реконструкции, монтажу и эксплуатации, технические требования к оборудованию, классификация и методы контроля и т. д.
Туманное будущее
Отсутствие единых стандартов качества эксплуатационных услуг сдерживает развитие рынка. Заказчику достаточно сложно выбрать профессиональную управляющую компанию, поскольку нет четкого представления, на что ориентироваться.
Выходом может стать организация открытого тендера для определения эксплуатационной компании. Эксперты считают, что допускаемая к тендеру фирма должна быть проверена, как минимум, по трем параметрам: отсутствие задолженности перед другими собственниками; количество квадратных метров помещений в управлении и количество объектов коммерческой недвижимости в эксплуатации.
«Мы хотим понять, нужна ли рынку эксплуатации и управления недвижимостью некая единая классификация», – поясняет председатель совета управляющих ГК «БестЪ» Андрей Лушников. По его словам, российским компаниям необходимо перенять опыт западных коллег. Особенно тех, кто сравнительно недавно пережил те же проблемы.
«Например, латышский и эстонский рынки эксплуатации интересны своим опытом в решении подобных вопросов, польский – масштабами проектов управления и обслуживания, финский – наиболее близок нам по климату. Финны вообще новаторы, и у них все время появляется много интересных технологий», – говорит Андрей Лушников.
Представители аутсорсинговых компаний считают, что в будущем российском стандарте эксплуатации недвижимости должны быть указаны, как минимум, виды работ, выполняемых на объекте, а также функции, ответственность и права их исполнителей. В документе также необходимо закрепить порядок проектного, финансового и материально-технического обеспечения ремонтных служб и методы контроля качества и анализа результатов.
Пока что, в отсутствие российских стандартов качества для каждой эксплуатационной услуги в отдельности, многие организации проходят общую международную сертификацию менеджмента качества своей работы. Наиболее популярными в нашей стране являются стандарты серии ISO 9001. В них изложены требования к системам менеджмента организаций, рекомендации по улучшению их деятельности, требования к проведению аудитов систем менеджмента качества и охраны окружающей среды. За рубежом наличие такого сертификата говорит о надежности компании и профессиональном подходе к работе. Надо заметить, что оценка системы качества на соответствие стандартам ISO в настоящее время является обязательным условием сертификации в России.
Как видно, рынок нашел более или менее приемлемый выход из сложившейся ситуации. Но профессионалы все же надеются, что в ближайшем будущем в России появится своя система контроля качества, признанная во всем мире.
Автор Ольга Мурашко
