Как сэкономить на эксплуатации, не потеряв ощутимо в качестве? Этот вопрос набил оскомину всем собственникам. Ответ на него дает генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин.
Техническое обслуживание здания неразрывно связано с его владением. Аксиома. Грамотная эксплуатация объекта приносит прибыль. Теорема, требующая доказательств.
Факторов, влияющих на стоимость эксплуатации можно назвать массу, особенно если углубиться в специфику объектов различного типа и назначения. Но не буду вас утомлять. Тех, которые можно изменить и таким образом серьезно оптимизировать стоимость эксплуатации не так много.
Возможность перехода с планового обслуживания на аварийное мы рассматривать не будем в силу очевидности и крайности этого пути. Самая большая возможность снизить расходы на техническое обслуживание в рамках плановой эксплуатации – смена метода или режима эксплуатации. Методов всего три:
- Профилактический (профилактикой максимально продлевается паспортный срок службы оборудования);
- Предупредительный (отказы оборудования предупреждаются за счет строгого соблюдения паспортного срока эксплуатации и межремонтных периодов);
- Комбинированный (первые два варианта применяются к отдельным системам или оборудованию в зависимости от их важности, сложности и физического износа).
Грамотный анализ дает возможность определить, каким системам здания требуется постоянная профилактика, а каким можно уделять внимание время от времени, ничем особо не рискуя.
Режим эксплуатации определяется временем присутствия персонала на объекте. Оно может быть круглосуточным, присутствие по рабочим дням в сочетании с аварийной службой или без такового, обслуживание по заявкам или в соответствии с определенным графиком. Это основные варианты. Возможность экономии кроется в максимальной индивидуализации режима эксплуатации. Практика показывает, что здание можно разделить на зоны, для каждой из которых выбрать свой режим.
Еще один нюанс – выбор численности и квалификации персонала, обслуживающего определенный участок. Порой достаточно оставить на участке одного инженера в сочетании с возможностью вызова бригады по необходимости нежели оплачивать присутствие нескольких сотрудников более низкой квалификации. В некоторых направлениях работы можно обойтись обслуживанием по сетевому графику. Этот вариант идеально подходит компаниям, развитие деятельности которых непосредственно зависит, от увеличения объемов их операционной недвижимости. К примеру, это торговые операторы, обладающие определенным количеством собственных объектов. Очевидно, что держать каждому магазину в штате сантехника или инженера не нужно и дорого. Намного проще, когда в определенное время периодически приезжает бригада, проверяющая техническое состояние объекта и исправляющая выявленные неисправности
Второй момент, который поможет наладить грамотную и выгодную для собственника эксплуатацию – выбор исполнителей, соответствующих ситуации. Я уважаю труд руководителей штатных служб по эксплуатации, но практика показывает, что наиболее выгодный вариант для собственника – аутсорсинг этих услуг. Они слишком специализированны. К тому же возможности отдельной организации штатное подразделение заменить не в силах. По нашим подсчетам перевод эксплуатации на аутсорсинг дает среднюю экономию в 18%. Эта цифра проверена неоднократно.
Если объект очень крупный или их несколько, возможно, стоит сделать эксплуатацию одним из профильных направлений деятельности, создав для этого отдельное юридическое лицо. В принципе этот подход тоже дает определенный финансовый эффект, но реализовать его могут единицы.
Третий путь оптимизации расходов – и здесь мы уже начинаем вдаваться в нюансы – это техническая оптимизация процесса.
Реальность такова, что к проектированию и строительству объектов специалистов по эксплуатации привлекают постольку-поскольку, как это ни парадоксально. Перед началом мирового экономического кризиса, когда уровень как благополучия российского бизнеса, так и его цивилизованности достиг своего апогея, некоторые девелоперы начинали задумываться о грядущей эксплуатации своих объектов еще задолго до ввода их в строй. Но немногие. По моим оценкам, не более 5% девелоперов подключали эксплуатационщиков к реализации строительного проекта. Между тем, чем раньше консультант по эксплуатации подключается к реализации строительного проекта, тем проще и дешевле будет обслуживание объекта. Это утверждение не нуждается в доказательствах. На деле эксплуатационщик приходит на объект и сталкивается со множеством проблем: установлено не то оборудование, неграмотно спроектированы технические помещения, сделан неверный расчет мощностей систем кондиционирования или отопления. Все это в результате выливается в перерасход на обслуживание этих «неправильностей». С неграмотным проектирование помещений, вполне возможно, придется смириться, но чтобы избежать постоянных чрезмерных затрат на обслуживание систем, нужно один раз потратиться на их переустановку.
Живой пример: административное здание площадью 5200 м кв. Проблема теплопотерь. В реконструкцию теплоизоляции с использованием современных материалов (сверхтонкая теплоизоляция) и регулировку теплового пункта вложено 84 000 руб. Они окупились через три недели отопительного сезона нынешнего года. Как говорится, думайте сами, решайте сами.
Отдельная тема для разговора – энергоэффективность. На энергосбережении можно сэкономить очень даже неплохие деньги. Рассмотрим основные энергосберегающие мероприятия, оценка внедрения которых проводилась с учетом индивидуальности объекта, на примере реального бизнес-центра. Годовая нагрузка на отопление здания 435 Гкал/год, годовое электропотребление здания 15,6 тыс. кВт·ч/год, общая (полезная) площадь 2 500 м². Объект находится в эксплуатации с 2007 года, после реконструкции.
В таблице приведены основные энергосберегающие мероприятия и приведена оценка экономии энергоносителей при реализации программы в процентном и стоимостном выражении.
|
№ п.п. |
Наименование мероприятия |
Пределы годовой экономии, % |
Пределы годовой экономии, руб/год. |
|
Системы электроснабжения |
|||
|
1 |
Уменьшение числа переносных электробытовых приборов, используемых в личных нуждах (кипятильники, кофеварки, электрочайники и т.д.) |
5-20 % |
1 600,20 – 6 400,80 |
|
2 |
Увеличение коэффициентов загрузки электроприемников с электродвигателями и трансформаторных подстанций и ограничение их холостого хода |
10-50% от потребляемой электроприемниками электроэнергии |
3 200,40 – 16 002,00 |
|
3 |
Оснащение систем электроснабжения системами мониторинга потребления электроэнергии |
10-20 % |
3 200,00 – 6 400,80 |
|
Системы освещения |
|||
|
1 |
Дальнейшее сокращение области применения ламп накаливания и замена их энергосберегающими |
до 35% от потребляемой ими электроэнергии |
4 524,66 |
|
2 |
Окраска помещений в более светлые тона |
5-10 % от потребляемой ими электроэнергии |
646,38 – 1 292,76 |
|
3 |
Замена электромагнитных пускорегулирующих устройств люминесцентных ламп на электронные |
11 % от потребляемой ими электроэнергии |
1 066,53
|
|
Системы отопления |
|||
|
1 |
Составление руководств по эксплуатации, управлению и обслуживанию систем отопления и периодический контроль за их выполнением |
5-10 % от потребления тепловой энергии |
14 667,10 – 29 334,23 |
|
2 |
Снижение потерь тепла с инфильтрующим воздухом путем уплотнения дверей и оконных стыков |
10-20 % |
29 334,00 — 58 668,45 |
|
3 |
Улучшение тепловой изоляции стен, полов и чердаков |
15-60 % |
44 001,30 – 176,005,20 |
|
4 |
Снижение теплопотребления путем установки автоматических термостатических клапанов — регуляторов на отопительных приборах |
15-30 % |
44 001,30 – 88 002,60 |
|
Системы горячего водоснабжения (ГВС) |
|||
|
1 |
Составление руководств по эксплуатации, управлению и обслуживанию систем ГВС и периодический контроль за их выполнением |
5-10 % от потребления горячей воды |
5 694,00 – 11 388,00 |
|
2 |
Оснащение систем ГВС счетчиками расхода горячей воды |
10-20 % от потребления горячей воды |
11 388,00 – 22 776,00 |
|
3 |
Снижение потребления за счет оптимизации расходов и регулирования температуры |
10-20 % от потребления горячей воды |
11 388,00 – 22 776,00 |
|
4 |
Своевременное устранение утечек |
5-10 % от потребления горячей воды |
5 694,00 – 11 388,00 |
Таким же образом просчитывалась экономическая целесообразность мероприятий по энергоэкономии при работе систем вентиляции и кондиционирования.
Мероприятия по энергосбережению в системе отопления
Частично представленные выше аналитические данные использовались при составлении плана работ по подготовке объекта к зимнему периоду эксплуатации. При проработке вопросов Заказчику предоставлялась информация в графическом виде с пояснительной запиской, для определения списка мероприятий. Например, при рассмотрении вопроса энергосбережения системы освещения был исключен вариант окраски помещений в более светлые тона в связи с несоответствием установленному корпоративному цвету и низким экономическим эффектом. Остановились на плавном переоборудовании помещений под энергосберегающее и светодиодное электрооборудование. При проработке вопросов энергосбережения системы отопления было выбрано направление — улучшение тепловой изоляции стен, полов и чердаков, как направление дающее значительный эффект при реальных затратах. Реализация коснулась, прежде всего, утепления чердачных помещений.
О теме соотношения качества и стоимости работ можно говорить очень долго, приводить удачные и неудачные примеры. Благо, реальность российского бизнеса подкидывает нам порой парадоксальные ситуации. Одно я могу сказать точно: оптимально это соотношение тогда, когда эксплуатацией объекта на постоянной основе занимается профессиональная эксплуатирующая организация. В этом случае вам не придется выбирать между комфортом и экономией.
При грамотной эксплуатации высвободятся средства, которые можно вложить в дальнейшее развитие бизнеса, а значит, заработать.
Как я понимаю, теорема доказана.
Генеральный директор «УК СИСТЕМА»
Евгений Викторович Якушин.
Материал опубликован в журнале «Commercial Real Estate», декабрь 2010.
