Коммуникации – самый больной вопрос загородного домостроения. Участок земли без воды, канализации, электричества и газа мало мало кому нужен, поэтому основная ценность домовладения не площадь и даже не расположение, а наличие коммуникаций. И к сожалению, ситуации, когда застройщик или девелопер обещает обеспечить цивилизованный быт, но не выполняет своих обязательств, не редки.
Чтобы честные граждане не попадали впросак, журнал www.metrinfo.ru решил выяснить, какими документами оформляется подведение столь необходимых благ, какие гарантии должен дать продавец участка и при каких обстоятельствах ситуация выглядит подозрительной.
Договор и еще раз договор
Девелопер может продавать землю с готовыми домами, с подрядом на строительство дома и без подряда. В двух первых случаях подвод коммуникаций выглядит более чем логичным, и как правило, входит в стоимость участка, а вот в третьем случае данный вопрос стоит особенно остро: радости быта могут быть как предусмотрены, так и нет. Но впрочем, и покупка уже построенного дома, и тем более объекта с подрядом еще не гарантия того, что на участке будут все блага цивилизации, если не заключается соответствующий договор либо подведение коммуникаций не оговаривается в договоре купли-продажи земли (обычно в случае включения соответствующих работ в стоимость земельного надела). Продавец участка может обещать все, что угодно, но пока его обещания не подкреплены документом, никаких обязательств перед покупателем он фактически не несет.
Как объяснили наши эксперты, договор, в котором оговаривается подведение коммуникаций, может называться по-разному: «Наименование принципиального значения не имеет, так как этот вопрос не регламентирован законодательством в жесткой форме. Главное, чтобы предмет договора соответствовал тому, что ожидает покупатель», — говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив»,.
«Самое распространенное и чаще всего используемое название — «Договор на оказание услуг по подведению коммуникаций», — утверждает Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля». Обычно к нему прилагается акт сдачи-приемки оказанных услуг. А помимо договора на оказание услуг, как сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», довольно часто используется гарантийное письмо о том, что покупателю будет предоставлено право подключения к коммуникациям.
Гарантийное письмо оформляется застройщиком или девелопером проекта и выдается конкретному покупателю земли. А договор на оказание услуг по подведению коммуникаций может заключаться как с лицом, реализующим участки (застройщик, девелопер и т.п.), так и с подрядной организацией или организациями, которые будут выполнять работы. «Причем в первом случае параллельно должен заключаться договор подрядных работ на подведение коммуникаций между застройщиком и подрядной организацией», — предупреждает Илья Сапунов («Красивая Земля»). И покупателям будет не лишним хотя бы ознакомиться с ним при покупке участка, а лучше всего запросить его копию.
С кем именно будет заключаться договор на подведение газа, воды и прочих благ во многом зависит от того, кто станет собственником коммуникаций и какой статус в отношении них будет иметь покупатель. Если он станет лишь абонентом (пользователем), то чаще всего соответствующий документ подписывается с застройщиком или девелопером, которым будут принадлежать коммуникации. А если коммунальные сети перейдут в собственность покупателю, то скорее всего, договор будет заключаться напрямую с подрядной организацией либо с застройщиком, если он сам без привлечения сторонних организаций собирается обеспечить поселок водой, газом, электричеством и канализацией.
«Подведение отдельных коммуникаций, например, электричества и газа, требует наличия и исполнение технических условий, а они очень редко выписываются на индивидуального владельца», — говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»). Поэтому довольно часто применяется практика организации дачного кооператива или иного некоммерческого объединения, которое и становится собственником коммуникаций, а собственники земельных участков получают доступ к благам цивилизации уже как члены кооператива. В таких случаях договор на подведение коммуникаций может заключаться между кооперативом и подрядной организацией, а отношения между покупателями участков и кооперативом регулируются обычно договором простого товарищества.
По мнению Юлии Севериненко («ЗемАктив») в интересах покупателя, чтобы данный договор был заключен со структурой либо прозрачной для покупателя, либо связанной с продажей земельных участков. Это объясняется тем, что непроданные земельные участки являются своего рода обеспечением выполнения обязательств застройщиком, а заключение договора с подрядной организацией может привести к тому, что в случае неплатежеспособности подрядчика, покупатель не получит никаких коммуникаций или компенсации за них, а продавец земельных участков, реализовав землю, просто выйдет из проекта.
Договоров на подведение коммуникаций может быть несколько: отдельно на газ, отдельно на воду и т.д. «Количество договоров значения не имеет и зависит от того, с кем оформляются договорные отношения. Если с девелопером, то обычно заключается один договор с указанием всех видов коммуникаций, которые будут подведены. Если с подрядной организацией, выполняющей подведение всех коммуникационных сетей, то договор также будет единым. А вот если планируется работа нескольких подрядных организаций, каждая из которых которая займется каким-то одним видом коммуникаций, то договоров будет несколько — отдельный документ на каждый вид сетей с соответствующим подрядчиком», — рассказывает Илья Сапунов («Красивая Земля»).
Но при любом варианте документальное оформление отношений по поводу подведения коммуникаций обязательно, и, естественно, важно такие договоры читать и пристально изучать их самые важные пункты.
Основные пункты
Прежде всего, в договоре должен быть список всех коммуникаций, проводимых в соответствие с данным документом, а также, как утверждает Дмитрий Корелин, начальник отдела продаж ООО «Долина Имений», обязательно указываются сроки подключения по каждой коммуникационной сети и ответственность за их нарушение и даются характеристики точек подключения: мощности по электричеству, газу, воде и т.п.
Важно однозначно определить месторасположение участка, к которому подводятся коммуникации, желательно даже приложить схему поселка с указанием данного объекта и схему самого участка. И конечно, четко должна быть обозначена цена услуги и объем работ: «В договоре обязательно подробное описание подводимых коммуникаций с указанием того, куда они будут подводиться – до какой точки на границе земельного надела, а также каким образом и за чей счет будет осуществляться их разводка на участке», — сообщает Илья Сапунов («Красивая Земля»). Если договором предусмотрена возможность изменения стоимости работ по подведению коммуникаций, то должно быть подробно описано, при каких обстоятельствах это будет иметь место и каким образом будет меняться цена. А также лучше заранее знать обо всех расходах, которые могут быть в дальнейшем, например, на дополнительное техническое оборудование (счетчик и т.д.) и его обслуживание.
В большинстве договоров на подведение коммуникаций цена услуг фиксируется, но если она все-таки может меняться, то все изменения должны быть зафиксированы с помощью дополнительного соглашения. Это, кстати, касается не только цен: Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») напоминает, что никакие условия договора не могут быть изменены в одностороннем порядке. «А любое изменение к договору должно быть оформлено допсоглашением и подписано сторонами договора», — утверждает Илья Сапунов («Красивая Земля»).
В идеале, как сообщает Дмитрий Корелин («Долина Имений»), к подписанному договору с прописанным механизмом подключения к коммуникациям, собственнику земли должны быть предъявлены технические условия. Это документ, выданный соответствующим государственным органом (например, в случае с газом в Подмосковье это Мособлгаз), который дает разрешение на подключение поселка к коммуникационной магистрали (электросети, газопроводу и т.п.) в определенном месте и определяет мощности коммуникаций. Если такого документа у застройщика пока нет, лучше, чтобы в договоре оговаривались сроки его получения.
Когда же коммуникации подведены в соответствие с условиями договора, как правило, подписывается уже упомянутый акт сдачи-приемки услуг. «Его можно подписывать только после выполнения застройщиком или подрядной организацией всех своих обязательств по подведению коммуникаций и проверки работоспособности систем», — советует Илья Сапунов («Красивая Земля»).
Нет договора – нет сделки
Договор на подведение коммуникаций – это подушка безопасности для покупателя. «Поэтому если с вами не готовы подписать такой документ, то следует задуматься о поиске другого предложения на рынке, ведь это свидетельствует о неготовности застройщика гарантировать интересы покупателя», — говорит Юлии Севериненко («ЗемАктив»). И более того, Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») советует трижды подумать о покупке не только в тех случаях когда нет договора, но и тогда, когда предлагается кусок земли с просроченными или не оформленными техусловиями. Правда, по данным эксперта, последние несколько лет большинство честных застройщиков сами выступают за подписание документа о подведении коммуникаций и готовы предъявлять покупателям технические условия. Они прекрасно понимают, что ценность участка определяется, в первую очередь, наличием газа, воды, электричества и канализации: без этих благ земля стоит в 2-3-4 раза дешевле, и поэтому для успешных продаж покупателям необходимо предоставление гарантии того, что жить они будут цивилизованно, в полном комфорте.
Однако, даже если продавец участка готов к заключению договора на подведение коммуникаций, Владимир Яхонтов советует проверить документ с грамотным юристом, который специализируется на сделках с загородной недвижимостью: «Возможен миллион нюансов, о которых не только покупатель, но и юрист, не являющийся специалистом по земле, не будут иметь ни малейшего понятия», — предупреждает эксперт. И цена ошибки в этом вопросе не мала – самостоятельное подключение коммуникаций обойдется минимум в 30-60 тыс. руб. за сотку, но может доходить и до полутора миллионов рублей, если, например, земля удалена от газопровода или линии электропередач. В последнем случае, кстати, застройщики не предлагают подписать договор на подведение коммуникаций, и продают землю по очень низким ценам – около 20-25 тыс. руб. за сотку. Таким образом, самый главный индикатор обмана – это цена участка, если она ниже 100-200 тыс. руб. за сотку (в зависимости от удаленности поселка от МКАД), и застройщик не намерен гарантировать коммуникации договором, и от покупки однозначно нужно отказываться.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Вряд ли кому в наши дни захочется носить воду из колодца, готовить в печи, а вечером сидеть при лучине, поэтому загородная недвижимость без коммуникаций фактически не имеет никакой ценности. Никакие обещания не заменят договор, на основании которого будут подводиться коммуникаций. Не столь важно, как он будет называться и с кем будет подписываться – с застройщиком или подрядной организацией, осуществляющей работы, но очень важно, чтобы при покупке участка такой документ заключался либо подведение коммуникаций четко оговаривалось в договоре купли-продажи. Только тогда можно быть уверенным в том, что жизнь за городом будет в радость, а если застройщик и подрядчики все же подведут, по крайней мере, можно будет обратиться за защитой своих прав в суд.
Текст : Ольга Агуреева
Постоянный адрес материала: http://www.metrinfo.ru/articles/87457.html
