Ситуация, когда купленная недвижимость оказывается в аварийном состоянии либо в положении долгостроя, да еще и продана лицом, не имеющим на это права, – страшный сон любого покупателя. Порой страдают и собственники жилья, когда принадлежащее им имущество продают без их ведома. Конечно, грамотные риелторы стараются избавить клиентов от подобных сложностей, но полностью от них не застрахован никто.
Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как решаются подобные вопросы в судебных инстанциях и есть ли у добросовестных граждан шансы вернуть свои напрасно потраченные денежки.
Судебные прецеденты
Неприятных ситуаций по сделкам с недвижимостью великое множество. Застройщик может затянуть сроки сдачи объекта или сдать жилье с дефектами, «вторичка» может оказаться с протекающей крышей, а то и юридически «нечистой», Однако далеко не все спорные моменты – повод обратиться в суд.
На первичном рынке, как сообщает Елена Жданова, адвокат по недвижимости адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», поводов обратиться в суд фактически два — совершение сделки лицом, которое вышло за пределы своих полномочий (согласно статье 173 ГК РФ), и любые нарушения договора, заключенного между застройщиком или инвестором и покупателем жилья. Но надо учитывать, что сегодня новостройки должны предлагаться гражданам по договорам долевого участия – ДДУ (согласно ФЗ-214), а всевозможные предварительные договоры говорят лишь о намерениях заключить в будущем действительно весомый документ – договор долевого участия или договор купли-продажи. Соответственно споры по предварительным актам подлежат рассмотрению в судах лишь в случае отказа застройщика или девелопера от подписания основного документа либо при затягивании сроков его подписания.
«Все крупные сделки (в том числе реализация жилья) в юридических лицах должны быть согласованы на общем собрании учредителей или акционеров, и заключать их от имени организации может лишь ограниченное число лиц. Поэтому если договор подписал, например, заместитель директора, не имеющий на это права, сделка будет признана ничтожной и покупатель может рассчитывать на возврат денег», — рассказывает Елена Жданова. Правда, в подобных ситуациях, как правило, изначально страдает не покупатель, а учредители или акционеры, которые не получают прибыли с нелегально проданной квартиры. А покупатели сталкиваются с проблемой уже после решения суда, когда у них отбирают квадратные метры, особенно если учесть, что возвращают за них уплаченные деньги, без учета стадии строительства объекта, инфляции и пр. Т.е. если квартира покупалась на этапе котлована, никто не обратит внимания на то, что сегодня она уже почти построена и фактически стоит в 2-3 раза дороже. Поэтому, чтобы не столкнуться с такой проблемой, стоит проверять полномочия лица, подписывающего договор, — их подтверждает доверенность на право подписи и соответствующий приказ или протокол собрания акционеров или учредителей.
В случае же нарушения пунктов договора долевого участия или купли-продажи проблемы возникают у покупателя, и именно они толкают его в суд. Как сообщает адвокат Олег Сухов, обычно возникают следующие неприятные моменты:
1. Значительная (более полугода) задержка сроков окончания строительства или приостановка строительных работ, непередача или несвоевременная передача квартиры. Если заключался ДДУ, такие вопросы можно попытаться решить и в досудебном порядке, отправив застройщику письменное уведомление об отказе от исполнения договора, но далеко не факт, что недобросовестная сторона тут же вернет все денежки, и тогда дорога только в судебные инстанции.
2. Двойная продажа или невыполнение обязательств застройщика по регистрации ДДУ в Росреестре, а также отказ в государственной регистрации по причине наличия в ЕГРП записи о правах на квартиру третьих лиц или иным основаниям.
3. Несоответствие квартиры потребительским характеристикам, прописанным в договоре: значительное изменение площади, высоты потолков, количества и размера балконов и лоджий, уменьшение или увеличение числа комнат, изменение месторасположения квартиры в подъезде с выходом окон на другую сторону, изменение класса дома и т.п.
4. Нарушение качества и потребительских характеристик передаваемого застройщиком помещения. Правда, нарушения должны быть значительными: отсутствие двери или окна, изменение планировки, дефекты (например, существенные щели) в стенах и на полу и т.п. Либо несоответствие всего дома, в котором находится квартира, изначальной проектной документации и/или СНиПам (строительным нормам и правилам).
«Сегодня есть иски от администрации Видновского района Московской области о сносе многоквартирных домов, построенных на землях садоводческого товарищества. Эти дома выше трех этажей, что в данном случае является нарушением Земельного и Гражданского кодексов. Уже есть решения о сносе таких домов, и жильцы соответственно стали пострадавшими и могут обращаться в суд», — добавляет Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»).
«Также у покупателя есть однозначное право отказаться от новостройки в случае признания строительной компании банкротом, — добавляет Олег Сухов, — причем такой отказ фиксируется в Арбитражном суде в рамках процесса о банкротстве, и при расторжении договора возвращается не просто оплаченная сумма, а рыночная стоимость аналогичного помещения».
На вторичном рынке поводов для обращения в суд, как сообщает Олег Сухов, тоже два:
— существенное нарушение договора другой стороной (например, несвоевременная оплата);
— существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (например, выявление дефектов, факты мошенничества, среди которых продажа жилья по подложным документам и т.п.).
Причины для обращения в суд могут возникнуть как у бывших собственников жилья, так и у покупателей, т.е. у новых собственников, и именно на «вторичке» чаще происходят случаи мошенничества и обмана. Самые безобидные споры связаны с тем, что уже после покупки обнаруживаются всевозможные недостатки, например, новый владелец квартиры находит дырку в полу под ванной или понимает, что в доме прохудившаяся крыша. И тогда он идет в суд, однако не все дефекты достаточны для расторжения сделки. При незначительных недостатках, таких как дырка или щель в полу, Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья») советует требовать возмещения затрат на ремонт. «А расторгнуть договор, скорее всего, получится, только если нарушения очень существенны и в квартире нельзя жить, потому что в ней, например, обваливаются стены», — говорит юрист.
Ирина Дагаева, юрисконсульт компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», сообщает о том, что к суду приводят сделки, заведомо противные основам правопорядка и нравственности, сделки, совершенные недееспособными и несовершеннолетними гражданами, не способными понимать значения своих действий и руководить ими, или под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей, т. е. так называемые «кабальные сделки».
В результате «кабальных сделок» могут пострадать и покупатели, и продавцы (например, недееспособного продавца может обмануть ушлый покупатель), точно так же как и при продаже жилья по подложным документам или без согласия всех собственников или органов опеки, что, кстати, является самым распространенным вариантом мошенничества на вторичном рынке квартир. «В этом случае изначально пострадавшая сторона – бывшие собственники, которые не хотели сделки, а покупатель — это добросовестный приобретатель», — говорит Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»). Когда выясняется обман, бывший собственник может подать иск по 302-й статье ГК РФ – о признании сделки недействительной и об истребовании квартиры у добросовестного приобретателя. И тогда проблемы появляются и у покупателя, так как суд в принципе может вернуть жилье бывшему владельцу, а несостоявшемуся собственнику останется только взыскивать деньги с мошенников.
Обращение в суд
Судебные тяжбы несут с собой немалые затраты, и прежде чем строчить иск, стоит попытаться решить проблему другими способами. Тем более что в отдельных случаях досудебный порядок урегулирования спора обязателен, иначе, как сообщает адвокат Олег Сухов, суд откажет в рассмотрении дела. «Например, если квартира приобреталась по ДДУ, и есть намерение его расторгнуть, необходимо направить продавцу (застройщику) претензию со своими требованиями, в том числе о взыскании оплаченных по договору денежных средств, убытков и неустойки, если они имеют место быть. В претензии лучше указать срок для ее исполнения, к примеру, 7 дней, иначе у другой стороны есть право исполнить условия претензии в течение 30 дней, — рассказывает Олег Сухов. — И только если требования не будут исполнены, можно обратиться в суд, приложив претензию».
Если квартира приобреталась не по ДДУ, то, как советует Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», в первую очередь надо проверить условия заключенного договора на предмет претензионного порядка разрешения споров. Если претензии предусмотрены, то их необходимо составить и отправить другой стороне сделки, и только в случае отказа в удовлетворении требований надо обращаться в суд.
В судебные инстанции подается исковое заявление, к которому прикладываются все документы, касающиеся сделки с недвижимостью и подтверждающие правоту того, кто подает иск – истца (но если какие-то документы сразу приложены не были – не беда, их можно приобщить к делу уже потом в ходе судебных разбирательств по специальному ходатайству).
«Исковое заявление содержит описание причины обращения (какие права, по мнению истца, нарушены) и обстоятельств, на которых основаны требования (например, задержка сроков сдачи объекта), а также сами требования к ответчику, — рассказывает Ирина Дагаева («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), — можно требовать либо расторжения договора, либо признания его недействительным целиком или в части».
Также к исковому заявлению прилагается квитанция об оплате государственной пошлины. В подобных случаях, как сообщает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), она рассчитывается от оценки квартиры БТИ, а если такой оценки нет, то составляет 60 тыс. руб. (но в иск, кстати, можно включить требование о взыскании этой суммы с ответчика).
Важно еще определить, в какой именно суд обратиться: «Если иск касается прав на жилое помещение, то он подается в суд по месту нахождения этого помещения, а если иск касается других вопросов (например, ремонта скрытых дефектов за счет продавца. – От ред.), то нужный суд находится по месту жительства или регистрации ответчика», — объясняет Ирина Дагаева («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Если суд выбран правильно и исковое заявление составлено по требуемой форме, а также оплачена пошлина, суд начинает судебное производство, назначает дату досудебного разбирательства (если необходимо) и суда. Надо быть готовым к тому, что, скорее всего, на первом же судебном заседании решение по иску не будет принято. Как сообщает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), подобные дела рассматриваются порою по году. Так что стоит морально подготовиться к длительной борьбе: чем серьезнее вопрос, тем больше предстоит судебных заседаний.
Впрочем, на них можно и не ходить, полностью доверив весь процесс адвокатам. Вообще, любой истец волен выбирать: действовать самостоятельно или довериться профессиональным юристам. Исковое заявление в принципе под силу составить многим, тем более что информация на этот счет есть в Интернете, да и в судах на информационных стендах, как сообщает Валерия Симонова , руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», обычно вывешены общие требования к составлению исков, порядку и срокам их подачи, а также сведения об оплате госпошлин. В общем, разобраться можно, но нужно много времени и желание разбираться, и при этом, естественно, нет никакой гарантии, что истец не упустит каких-либо нюансов, известных профессионалам. К тому же у юристов и адвокатов есть опыт и практика, на которые они могут опираться. Поэтому без помощи грамотных специалистов риск проиграть дело повышается и более здравое решение – привлечь адвокатов, хотя, конечно, выбирать их нужно очень внимательно, ориентируясь на рекомендации знакомых, ведь случаи обмана не редки и в этой области, например, когда юристы специально затягивают дело, чтобы получить побольше денег.
За услуги адвокатов, естественно, придется платить, и здесь все зависит от сложности и объема работ, а также от квалификации специалиста: «Стоимость услуг колеблется очень сильно – от 30 до 500 тыс. руб., — утверждает Олег Сухов, — но если рассматривать спор по обычной двухкомнатной квартире в Москве, то средняя стоимость хорошего адвоката составит 100-200 тыс. руб.» А по оценкам Елены Ждановой (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), при условии, что процессы тянутся около года, услуги адвоката обычно обходятся не менее чем в 120 тыс. руб.
Резюме www.metrinfo.ru
От споров по сделкам с недвижимостью не застрахованы ни продавцы, ни покупатели. И нередко дело доходит до суда. Судебные разбирательства занимают много времени, сил, нервов, а также стоят денег, особенно если дело ведут профессиональные адвокаты. Эту статью мы посвятили тем ситуациям, которые дают право обратиться в суд, и непосредственно тому, как это сделать. В следующей статье, которую вы сможете прочитать в одном из ближайших выпусков журнала, мы расскажем о том, какие суды выносят решения и как добиться возврата своих денег.
