В докризисные годы, когда собственники и девелоперы не отличались повышенной экономностью, услуги по эксплуатации недвижимости, если уж и покупали, то предпочитали делать это комплексно – определенный пакет услуг «все включено», не занимаясь особо просчетами человеко-часов, норм выработки и прочих очень специфических вещей: работает, обслуживается – и прекрасно. Однако же новые финансовые реалии, установившиеся после 2008 года, простимулировали большинство задуматься об уменьшении трат на эксплуатацию недвижимости.
С технической стороны эксплуатация одинакова для всех объектов недвижимости, и расходы на эту услугу зависят не от функциональности объекта, а от целей собственника, который выбирает для этого те или иные способы и режимы эксплуатации. Если, конечно, речь не идет о разумном владельце, который понимает, что экономить, отказываясь от обслуживания недвижимости в принципе – это значит рисковать потратить в итоге гораздо более значительные суммы на устранение последствий.
Способов эксплуатации всего два – плановый и по — факту. Плановый способ, в свою очередь, предполагает три варианта, планово-предупредительный, когда ставится задача максимально увеличить срок службы за счет своевременных проверок, замены расходных материалов, планово-предупредительный, так называемый «западный метод», когда происходит замена элементов по сроку службы по паспорту, планово-профилактический, когда комплексом работ ТО, выполняется задача по максимальному продлению паспортного срока службы всего, и комбинированный. Однако в России гораздо чаще применяется метод эксплуатации недвижимости по – факту (не путать с аварийным), когда действие начинается только после факта отказа оборудования. Причем степень важности объектов особого значения, увы, не имеет: и тому печальным примером служат многочисленные производственные аварии, от мелких до таких крупных, как Саяно-Шушенская ГЭС.
Также различают и режимы эксплуатации из расчета времени присутствия технического персонала на объекте недвижимости: круглосуточное присутствие специалистов, присутствие персонала по рабочим дням, по особому графику совместно с аварийно-диспетчерской службой, посещение объекта для планового осмотра или по заявкам.
Владелец планирует свои расходы на обслуживание недвижимости, отвечая на несколько вопросов: находится ли объект в собственности? Какой у него статус? Планируется ли в ближайшее время продажа? Как планируется использовать сооружение? Исходя из этого, выбирается тот или иной подход к эксплуатации. Если это «режимный» объект, то максимальная безопасность тут принципиальна. Если же собственник настроен, продавать в ближайшее время актив либо не уверен в правовом поле – тогда имеет смысл пользоваться способом эксплуатации по факту, а именно – заключить договор на аварийно-диспетчерское обслуживание. Если это долгосрочный проект, который перейдет потом в наследство, который будет как личным источником дохода, так и последующих поколений, то и отношение к нему требуется соответствующее: вложение денег с целью максимально продлить срок службы объекта.
Однако помимо формальных оснований для трат на эксплуатацию большую роль в России имеет еще и отечественное самосознание и отношение к собственности, которая зачастую как собственность и не воспринимается: нет понимания будущего и уверенности в завтрашнем дне, отсюда и желание выжать максимальный доход здесь и сейчас. Отсюда и халатность во многом в эксплуатации коммерческой и государственной недвижимости – эти объекты вообще воспринимаются как нечто временное и преходящее, несмотря на то, что речь, в принципе, идет о безопасности в масштабах не личных, а общественных. Зачем мне тратить деньги на что-то, что даже не мое, или что может в любой момент перестать быть моим? На такой ментальности далеко не уедешь. Остается лишь надеяться. Может быть на повышение самосознания. Или на государство как регулятор, который не на словах, так по букве закона донесет до собственников, девелоперов и всех участвующих в процессе лиц необходимость разумного подхода к эксплуатации.
